F1. Der Preisunterschied zwischen Royal-Floor-Einheiten und Nicht-Royal-Immobilien ist erheblich. Wird dies bei Investitionen nicht berücksichtigt?
→ RR ist gut. Auch aus Investitionssicht ist es eine gute Wahl. Auch in einer Baisse werden sie zuerst verkauft, daher ist die Liquidität gut und man muss nicht in Notverkauf gehen. Allerdings wird der Preisunterschied zwischen RR und weniger attraktiven Einheiten weiterhin einen konstanten Abstand (%) aufrechterhalten.
Die Preisdifferenz zwischen gehobenen und weniger gehobenen Lagen nimmt weiter zu (%). Wenn Sie sich zwischen einer weniger attraktiven Einheit in einer gehobenen Lage und einer RR-Einheit in einer weniger gehobenen Lage befinden, sollten Sie sich für die weniger attraktive Einheit in der gehobenen Lage entscheiden. (Auch im Erdgeschoss ist es in Ordnung. Die gehobenere Lage hat Priorität).
F2. Ich überlege zwischen den Wohnanlagen A, B, C und D in meiner Preisklasse. Welche Wohnanlage ist die beste?
→ Anlage A sieht am besten aus. Aber wenn Sie nach einem Notverkauf suchen, konzentrieren Sie sich nicht auf eine einzige Anlage.
Es ist viel profitabler, eine Notverkaufsimmobilie in Anlage B, C oder D zu kaufen, als eine Immobilie in Anlage A zum Marktpreis zu kaufen.
Sehen Sie sich alle Immobilien in vergleichbaren Anlagen in der gleichen Preisklasse an. Erstellen Sie insbesondere eine Liste mit Notverkaufsimmobilien.
Gibt es keine Notverkäufe? Sie können auch selbst einen Notverkauf schaffen. Verhandeln Sie aktiv mit den Immobilien, an denen Sie interessiert sind. (Es gibt versteckte Preise.)
F3. Wie viele Immobilienmakler (staatlich geprüfte Immobilienmakler) sollte man kontaktieren? (+Tipps zur Verwaltung von Maklern?)
→ Wenn Sie Ihre Anlage auf 4 Anlagen (A, B, C, D) eingegrenzt haben, können Sie pro Anlage nur 1 Hauptmakler kontaktieren (Grundlage).
Trotzdem sollten Sie pro Anlage mehrere Makler kontaktieren (empfohlen).
Es ist eine Investition von mehreren Millionen Euro, aber das Telefon zu benutzen ist peinlich und beängstigend. Aber wenn Sie nur einmal anrufen, wissen Sie es.
Rufen Sie die Immobilienmakler an, die Ihre Wunschimmobilie auf Naver Real Estate (Immobilienportal) eingestellt haben.
Überprüfen Sie per Telefon, ob der Makler kompetent ist, über gute Immobilienverbindungen verfügt und sich weiterhin um Sie kümmert (1. telefonische Überprüfung).
Besuchen Sie die im ersten Schritt telefonisch geprüften Immobilienmakler bei einem Besuch der Immobilie. Sie müssen kein Getränk mitbringen... (2. persönliches Treffen).
Sie werden Sie kontaktieren, wenn ein Notverkauf ansteht. Sie werden auch aktiv bei der Preisverhandlung mitwirken.
*Ein 2. persönliches Treffen ist nicht zwingend erforderlich. Ich habe auch schon viele Verträge mit Immobilienmaklern abgeschlossen, die nur im ersten Schritt telefonisch geprüft wurden.
Fazit: Pro Anlage 1 Hauptmakler + n Nebenmakler
F4. Bei einer Immobilie in einer erstklassigen Lage muss man irgendwann 10 Jahre selbst bewohnen, um die Steuervergünstigung von 80 % zu erhalten, oder?
Jedenfalls muss man sie irgendwann verkaufen, oder?
Der Betrag für die Gap-Investition ist so hoch, dass ich nicht die finanzielle Möglichkeit habe, die Mietkaution zu decken, daher erscheint mir das Selbstbewohnen für immer unmöglich.
Sollte ich die Preisvorstellungen senken und eine Immobilie kaufen, die ich später selbst bewohnen kann?
→ Man muss den Endverkauf nicht unbedingt als Cash-Exit betrachten.
Der Platz für das erste Eigenheim wird nicht für immer leer bleiben.
In meinem Fall habe ich eine Eigentumswohnung in Seocho-dong mit dem Ziel gekauft, in 8 Jahren einzuziehen und 10 Jahre zu wohnen = 18 Jahre langfristige Planung.
(Auch wenn sich die Finanzplanung ändert und ich nicht in 8 Jahren, sondern nie einziehen kann, ist das egal.)
Im Bereich über 1,2 Milliarden Euro muss man sich auf eine so lange Haltedauer einstellen, daher sollte man so weit wie möglich in eine erstklassige Lage ziehen und sich aktiv gegen die zunehmende soziale Ungleichheit und Inflation wappnen.
18 Jahre ist eine sehr lange Zeit. Die Miete wird den Kaufpreis übersteigen, den ich bezahlt habe. Sie können dies am Beispiel der Hyundai Motor Group sehen, die das Grundstück von GBC in Samseong-dong besitzt und so die Liquidität gut gesichert hat (Niedrigzins-Sicherheit).
Es macht keinen Sinn, aufgrund einer unerwarteten Geldknappheit mit einer riesigen Steuerlast zu verkaufen. Selbst wenn Sie nicht verkaufen, können Sie Liquidität sichern.
Auch wenn Sie keine Möglichkeit haben, für immer selbst zu wohnen, ist es eine Investition zum Schutz vor der zunehmenden sozialen Ungleichheit, so weit wie möglich in eine erstklassige Lage zu investieren.
F5. Soll ich ein Darlehen aufnehmen und selbst wohnen? Oder soll ich eine Gap-Investition tätigen?
→ Das hängt vom Einzelfall ab.
Im Allgemeinen ist es aufgrund der DSR-Regulierung schwierig, ein Darlehen in Höhe von 50 % des Kaufpreises aufzunehmen. (Grund für die Empfehlung von Gap-Investitionen).
Es gibt jedoch Ausnahmen wie das Neugeborenen-Sonderdarlehen (Wohnungen unter 900 Millionen Won), die nicht der DSR-Regulierung unterliegen.
Wenn ein Darlehen von über 50 % des Kaufpreises möglich ist, müssen Sie keine Gap-Investition tätigen. (+Fälle, in denen der Kaufpreis niedrig ist und die DSR-Regulierung gilt, aber der Kredit über 50 % des Kaufpreises liegt).
F6. Ich bin unschlüssig zwischen einer 25 Pyeong-Wohnung in einer erstklassigen Lage und einer 34 Pyeong-Wohnung in einer weniger gehobenen Lage.
→ Ich empfehle Ihnen die 25 Pyeong-Wohnung in der erstklassigen Lage.
Normalerweise halten eine 25 Pyeong-Wohnung und eine 34 Pyeong-Wohnung in der gleichen Lage einen konstanten Prozentsatz (%) ein.
Allerdings weitet sich die Kluft (%) zwischen erstklassigen und weniger gehobenen Lagen immer weiter aus.
Dies ist der gleiche Grund, warum ich in F1 die 1-Zimmer-Wohnung in der erstklassigen Lage anstelle der RR-Wohnung in der weniger gehobenen Lage empfohlen habe.
F7. Ich bin unschlüssig zwischen einer Gegend mit guter Schulbildung und einer Gegend mit guter Verkehrsanbindung (Bahnhofsnähe).
→ Entscheiden Sie sich für die verkehrsgünstige Lage (Bahnhofsnähe).
Gegenden mit guter Schulbildung sind gut. Ich werde meine Kinder auch in einer solchen Gegend aufwachsen lassen.
- Die Zahl der Schulkinder sinkt.
- Die Zahl der Medizinstudentenplätze an den Universitäten in den Provinzen nimmt zu (Auswahl von regionalen Talenten).
- Unternehmen senken aufgrund des Fachkräftemangels die Hürden für Bewerber mit bestimmten Qualifikationen.
- Die Zahl der Studienplätze an Universitäten in Seoul soll nicht wirklich reduziert werden.
- Die Zeit, in der man nur vor Ort an den Kursen von Top-Lehrern teilnehmen konnte, ist vorbei.
- Die Zahl der DINK-Familien nimmt zu (+Alleinstehende).
Letztendlich geht es bei Investitionen um Angebot und Nachfrage. Sehen wir es linear. Die Nachfrage nach Gegenden mit guter Schulbildung wird auch in Zukunft bestehen bleiben, aber nicht mehr wie in den 90er Jahren. Die Nachfrage nach Gegenden mit guter Schulbildung wird nicht mehr steigen, während die Nachfrage nach verkehrsgünstigen Lagen weiter zunimmt.
F8. Wäre es nicht besser, in eine Gegend mit Sanierungsvorhaben zu investieren und von der Wertsteigerung zu profitieren?
→ Wechseln Sie schnell in eine erstklassige Lage und verweilen Sie nicht in der Hoffnung auf ein Sanierungsvorhaben.
1. Vorbereitungsausschuss - Gründung der Baugenossenschaft - Baugenehmigung - Fertigstellung: Die langen Phasen sind schwer zu überstehen und
2. Spekulationsgebiete (Gangnam 3-Bezirke + Yongsan): Wenn die Baugenossenschaft gegründet ist, ist die Übertragung der Mitgliedschaft nicht möglich, was die Liquidität beeinträchtigt und
3. dementsprechend ist die Exit-Strategie nicht einfach und..
4. Problem der zusätzlichen Kostenbeteiligung
Nach meiner Erfahrung wurden die Mitglieder der Baugenossenschaft immer geschädigt und die Vorteile wurden von den Käufern bei der allgemeinen Vermarktung vereinnahmt, daher kann ich Immobilien in Sanierungsgebieten nicht wirklich empfehlen.
*Wenn es sich um ein Sanierungsvorhaben in einer erstklassigen Lage handelt, ist es in Ordnung, da man die Immobilie ohnehin langfristig halten muss.
F9. Sie empfehlen die Gegend A nicht, obwohl es dort eine U-Bahn-Ausbaumaßnahme gibt. Gibt es einen bestimmten Grund dafür?
→ Derzeit fehlende Infrastruktur + Warten auf die Auswirkungen des Projekts ist aus Investitionssicht ineffizient.
Beispielsweise ist die Verlängerung der Shinbundang-Linie zum Bahnhof Hwaseo eine sehr gute Nachricht. Auch wenn es etwa 40 Minuten bis zum Bahnhof Gangnam dauert, ist es eine gute Infrastruktur, dass man ohne Umsteigen in die Gangnam-Linie einsteigen kann.
Bei einem Preis von 500 Millionen Won sollten Sie jedoch bedenken, dass es sich um einen Bereich handelt, in dem man nach 2 Jahren schnell wieder verkaufen muss. In diesem Preissegment ist die Infrastruktur, die man sofort nutzen kann (insbesondere die Anbindung an die Innenstadt von Seoul innerhalb von 1 Stunde), wichtiger als zukünftige Entwicklungen.
Die Kluft zu erstklassigen Lagen weitet sich aus, während man zögert und auf den Nutzen der in 5 Jahren und länger geplanten Erweiterung wartet (im fortgeschrittenen Kurs habe ich erklärt, dass der Preis erst nach der Eröffnung steigt, da die Mieten steigen).
Da die Eröffnung noch in weiter Ferne liegt, empfehle ich Ihnen, kurzfristig in Gebiete zu investieren, die über eine solide Infrastruktur verfügen und deren Grundbedürfnisse solide sind, und schnell wieder zu verkaufen.
F10. Warum vergleichen Sie Gegend A mit Gegend B? Das ist doch absurd.
→ Wenn die Preise vergleichbar sind, warum sind sie dann nicht vergleichbar...
Der Kaufpreis, den der Käufer nach dem Vergleich verschiedener Gebiete mit seinem gesamten Vermögen + Kredit erzielt hat, ist der tatsächliche Transaktionspreis. Der endgültige Preis wird nach Abwägung von Vor- und Nachteilen sowie der Hierarchie der Gebiete festgelegt.
In Zukunft können sich die Preise aufgrund der jeweiligen Entwicklungen und Trends verändern und die Hierarchie kann sich verschieben. Denken Sie jedoch daran, dass der aktuelle Preis nicht nur den aktuellen Wert, sondern auch die Erwartungen an zukünftige Entwicklungen widerspiegelt.
F11. Wir sind eine 4-köpfige Familie und es ist frustrierend, dass wir keine Wohnung im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts gewinnen konnten. Ist der Kauf einer Wohnung ohne Lotterie die Lösung?
→ Wenn Ihr Punktestand 69 Punkte oder höher ist, sollten Sie weiterhin am Wohnungseigentumsrecht teilnehmen.
69 Punkte sind die Höchstpunktzahl für eine 4-köpfige Familie. (32 Punkte für die Dauer des Eigenheimbesitzes + 17 Punkte für die Mitgliedschaft + 20 Punkte für die Unterhaltsberechtigten)
Aber ein Punktestand von 69 bedeutet nicht, dass die Gewinnwahrscheinlichkeit hoch ist. Es ist die Mindestpunktzahl, um eine Chance zu haben.
Bei der jüngsten Vergabe von Eigentumswohnungen in Die Heach Bangbae gab es viele Wohnungen für den allgemeinen Verkauf und es war relativ weniger eine Lotterie, daher war die Gewinnwahrscheinlichkeit etwas höher. Aber die Mindestpunktzahl lag bei 69 Punkten, was beweist, dass eine 3-köpfige Familie nicht gewinnen konnte.
Eine 3-köpfige Familie (mit weniger als 69 Punkten) sollte eine Wohnung ohne Lotterie kaufen.