P1. La diferencia de precio entre las unidades de los pisos altos y las unidades no privilegiadas es grande. ¿No se considera esto al invertir?
→ RR es bueno. También es una buena opción desde el punto de vista de la inversión. Incluso en tiempos de declive, se venden primero, por lo que la liquidez es buena y no es necesario reducir el precio a un precio de urgencia. Sin embargo, la diferencia de precio entre RR y las unidades menos atractivas mantendrá una cierta distancia porcentual constante.
La diferencia de precio entre las zonas de alto nivel y las zonas de bajo nivel aumenta continuamente en porcentaje. Si alguna vez se encuentra en una encrucijada entre una unidad menos atractiva en una zona de alto nivel y una unidad RR en una zona de bajo nivel, debe elegir la unidad menos atractiva en la zona de alto nivel. (Incluso si está en el primer piso. La zona de alto nivel es prioritaria).
P2. Estoy considerando las comunidades A, B, C y D dentro de mi rango de precios. ¿Cuál es la mejor comunidad?
→ La comunidad A parece ser la mejor. Sin embargo, si está buscando una ganga, no se limite a una sola comunidad.
Comprar una ganga en las comunidades B, C y D es mucho más rentable que comprar en la comunidad A al precio de mercado.
Revise todas las unidades de las comunidades del mismo nivel y rango de precios. En particular, haga una lista de las unidades de urgencia.
¿No hay gangas? Usted mismo puede crear una ganga. Negocie activamente las unidades que le interesen. (Hay precios ocultos).
P3. ¿A cuántas inmobiliarias (agentes inmobiliarios) debo contactar? (+¿Consejos para gestionar agentes inmobiliarios?)
→ Si ha reducido sus opciones a 4 comunidades, A, B, C y D, puede contactar con solo 1 agente inmobiliario principal por comunidad (básico).
Aun así, le recomiendo que contacte con varios agentes inmobiliarios por comunidad (recomendado).
Es una inversión de varios millones de euros, pero le da pereza o miedo coger el teléfono. Sin embargo, si solo llama una vez, lo sabrá.
Llame a las inmobiliarias que han publicado unidades de interés en Naver Inmobiliaria.
Por teléfono, verifique si esta persona tiene experiencia, si tiene buenas conexiones de unidades y si es un agente inmobiliario que seguirá prestando atención a su caso (primera verificación telefónica).
De todos modos, cuando vaya a la comunidad a realizar una visita, visite la inmobiliaria que haya pasado la primera verificación. No es necesario llevar refrescos... (segunda visita en persona).
Si sale una unidad de urgencia, le contactarán primero. Si solicita una negociación de precios, también lo harán con entusiasmo.
*La segunda visita en persona no es obligatoria. Yo también he cerrado muchos contratos con inmobiliarias que solo han pasado la primera verificación telefónica.
Conclusión: 1 agente inmobiliario principal + n agentes inmobiliarios secundarios por comunidad.
P4. Para una zona de alto nivel, ¿no es cierto que hay que residir durante 10 años para recibir la exención del impuesto sobre la propiedad del 80%?
De todos modos, habrá que venderla en algún momento.
La inversión en gap es demasiado grande y no tengo recursos para cubrir el depósito, por lo que parece que vivir allí de forma permanente será imposible.
¿Debería reducir mis expectativas de precio y comprar una unidad en la que pueda vivir en el futuro?
→ No es necesario considerar el destino final como una liquidación en efectivo.
No se deja vacante la ranura de una vivienda durante toda la vida.
En mi caso, compré un apartamento en Seocho-dong con un plan a largo plazo de 8 años para la entrada + 10 años de residencia = 18 años.
(Incluso si mi plan financiero fracasa y no puedo mudarme en 8 años o nunca, no importa).
En el rango de precios de más de 1.200 millones de euros, dado que hay que estar preparado para una posesión tan larga, debe trasladarse a una zona de alto nivel en la medida de lo posible y protegerse activamente de la polarización y la inflación.
18 años es un período de tiempo enorme. El precio del alquiler superará el precio de compra que pagué. Puede ver un caso como el del Grupo Hyundai Motor, que posee el terreno del GBC en Samseong-dong y, de hecho, asegura una buena liquidez (garantía de bajo interés).
No tiene sentido realizar una inversión que implique pagar una gran cantidad de impuestos sobre la plusvalía si necesita dinero en efectivo en el medio. Incluso si no lo vende, puede asegurar la liquidez.
Incluso si no tiene recursos para vivir allí de forma permanente, plantar su bandera en una zona de alto nivel es una inversión para protegerse de la polarización.
P5. ¿Debo vivir en la propiedad con un préstamo hipotecario? ¿O debo invertir en gap?
En general, debido a la regulación del DSR, es difícil obtener un préstamo que represente el 50% del precio de compra. (Razón por la que se recomienda la inversión en gap).
Sin embargo, los préstamos especiales para recién nacidos (viviendas de menos de 900 millones de euros) no están sujetos a la regulación del DSR.
Si puede obtener un préstamo de más del 50% del precio de compra, no es necesario invertir en gap. (+Casos en los que el precio de compra es bajo y, aunque esté sujeto a la regulación del DSR, el préstamo supera el 50% del precio de compra).
P6. Estoy dudando entre una unidad de 25 pyeong en una zona de alto nivel y una unidad de 34 pyeong en una zona de bajo nivel.
→ Le recomiendo la unidad de 25 pyeong en la zona de alto nivel.
Normalmente, una unidad de 25 pyeong y una de 34 pyeong en la misma zona mantienen un cierto porcentaje.
Sin embargo, la diferencia entre las zonas de alto nivel y las de bajo nivel está aumentando continuamente.
Es lo mismo que la razón por la que recomendé la unidad de 1er piso de la zona de alto nivel en lugar de la unidad RR de la zona de bajo nivel en la P1.
P7. Estoy dudando entre una zona escolar y una zona de fácil acceso al trabajo (zona de estación).
→ Elija la zona de fácil acceso al trabajo (zona de estación).
Las zonas escolares son buenas. Yo también educaré a mis hijos en una zona escolar.
- La población escolar está disminuyendo y
- El número de plazas en las facultades de medicina regionales está aumentando (selección de talentos regionales) y
- Las empresas están reduciendo las barreras de la especulación de requisitos debido a la escasez de mano de obra y
- Las universidades de Seúl no tienen mucha intención de reducir el número de plazas y
- La era en la que solo se pueden ver las clases de los mejores profesores en persona ha terminado y
- El número de familias con dos ingresos y sin hijos también está aumentando (+solteros).
En última instancia, la inversión es una cuestión de oferta y demanda. Veamos linealmente. La demanda de zonas escolares seguirá existiendo en el futuro, pero no será como en la década de 1990. La demanda de zonas escolares no aumentará en comparación con el pasado, mientras que la demanda de zonas de fácil acceso al trabajo seguirá aumentando.
P8. ¿Por qué no invertir en una comunidad de reconstrucción para mejorar mi situación económica?
→ Debe cambiar rápidamente a una zona de alto nivel y no debe quedarse atascado en el atractivo de la reconstrucción.
1. Comité de Promoción - Establecimiento de la Asociación - Aprobación del Proyecto - Autoridad Administrativa: No es fácil aguantar las largas etapas y
2. Zona de sobrecalentamiento de la especulación inmobiliaria (Gangnam 3-gu + Yongsan): Si se establece la asociación, la transferencia de la condición de miembro de la asociación no será posible, por lo que la liquidez disminuirá y
3. La estrategia de salida no es adecuada debido a esto... y
4. Problemas de cuotas adicionales
Por mi experiencia, la verdad es que solo he visto a los miembros de la asociación esforzarse mucho y luego los compradores generales se llevan la parte del león, por lo que no puedo recomendar las unidades de reconstrucción.
*Si es una comunidad de reconstrucción en una zona de alto nivel, está bien, ya que de todos modos hay que mantenerla a largo plazo.
P9. No recomienda la zona A, donde hay un proyecto de mejora del metro. ¿Hay alguna razón?
→ Actualmente, falta infraestructura + esperar hasta que el proyecto se refleje en los precios es ineficaz desde el punto de vista de la inversión.
Por ejemplo, la extensión de la línea Shinbundang a Hwaseo es una gran noticia. Aunque se tarda unos 40 minutos en llegar a la estación de Gangnam, poder acceder a la línea Gangnam sin necesidad de transbordo es una buena infraestructura.
Sin embargo, en el rango de precios de 500 millones de euros, debe tener en cuenta que es un rango en el que debe salir en un plazo corto después de 2 años de posesión. En este rango de precios, lo importante es la infraestructura que se puede disfrutar ahora mismo (especialmente la ubicación que se encuentra a menos de 1 hora de Gangnam), no el proyecto futuro.
Mientras se duda debido al proyecto de mejora que tardará 5 años o más (en el curso avanzado se explica la parte del precio de compra que aumenta debido al aumento del precio del alquiler una vez que el proyecto se completa), la diferencia con las zonas de alto nivel aumentará.
Le recomiendo que invierta a corto plazo y salga de una zona con una infraestructura ya establecida y una base sólida de demanda real mientras el proyecto aún está lejos de completarse.
P10. ¿Por qué compara el barrio A con el barrio B? No tiene sentido.
→ Si los precios son similares, ¿por qué no se pueden comparar...?
El precio de transacción real es la cifra a la que el comprador llega después de comparar varias zonas y dedicar mucho tiempo y esfuerzo, incluyendo su patrimonio y un préstamo. Es el precio final que se decide después de comparar los proyectos futuros, las noticias negativas y positivas y el rango del barrio.
Es posible que en el futuro, debido a las noticias positivas y las tendencias de cada zona, la diferencia de precios aumente y se establezca un rango. Sin embargo, recuerde que el precio actual refleja no solo el valor actual, sino también las expectativas de los proyectos futuros.
P11. Somos una familia de 4 personas y no hemos podido ganar en la lotería de viviendas, así que estoy frustrado. ¿Es la compra de una vivienda sin sorteo la solución?
→ Si su puntuación es de 69 puntos o más, es mejor seguir intentando la lotería de viviendas.
69 puntos es la puntuación máxima para una familia de 4 personas. (Periodo de residencia sin vivienda 32 puntos + periodo de suscripción 17 puntos + familiares a cargo 20 puntos)
Tener 69 puntos no significa que las posibilidades de ganar sean altas. Es la puntuación mínima para tener posibilidades de ganar.
El proyecto Die Hich Bangbae, que se lanzó recientemente, tenía un gran número de unidades para venta general y era una lotería de viviendas relativamente menos lotería, por lo que las posibilidades de ganar eran relativamente altas. Sin embargo, demostró que la puntuación mínima era 69 puntos y que las familias de 3 personas no podían ganar.
Las familias de 3 personas (con una puntuación inferior a 69 puntos) deberían comprar una vivienda sin sorteo.