Q1. La différence de prix entre les biens situés dans les étages nobles et les biens non nobles est importante. Lors d'un investissement, ne tenez-vous pas compte de cela ?
→ RR est une bonne option. C'est également un bon choix du point de vue de l'investissement. Même en période de baisse, il est vendu en premier, ce qui lui confère une bonne liquidité et évite de devoir le brader. Cependant, la différence de prix entre RR et les biens moins attractifs restera constante (en %).
L'écart de prix entre les zones haut de gamme et les zones moins recherchées ne cesse de se creuser (en %). Si vous hésitez entre un bien moins attractif dans une zone haut de gamme et un bien RR dans une zone moins recherchée, il est préférable de choisir le bien moins attractif dans la zone haut de gamme. (Même au rez-de-chaussée. La zone haut de gamme est prioritaire).
Q2. J'hésite entre les résidences A, B, C et D dans ma fourchette de prix. Quelle résidence est la meilleure ?
→ La résidence A semble être la meilleure. Cependant, si vous souhaitez trouver une bonne affaire, ne vous limitez pas à une seule résidence.
Acheter une résidence A au prix du marché est moins intéressant que d'acheter un bien en vente rapide dans les résidences B, C ou D.
Consultez toutes les annonces de biens dans des résidences de même niveau et dans la même fourchette de prix. Et faites une liste des biens en vente rapide.
Pas de biens en vente rapide ? Vous pouvez en créer un. N'hésitez pas à négocier les biens qui vous intéressent. (Il existe des prix cachés.)
Q3. Combien d'agences immobilières (agents immobiliers) faut-il contacter ? (+Conseils pour gérer les agents immobiliers ?)
→ Si vous avez réduit votre recherche aux résidences A, B, C et D, vous pouvez contacter un seul agent immobilier principal par résidence (base).
Toutefois, il est conseillé de contacter plusieurs agents immobiliers par résidence (recommandé).
Un investissement de plusieurs millions d'euros et vous hésitez à décrocher votre téléphone ? Pourtant, un simple coup de fil suffit à vous renseigner.
Appelez les agences immobilières qui ont mis en ligne des annonces de biens qui vous intéressent sur Naver Immobilier.
Par téléphone, vérifiez si l'agent est compétent, s'il dispose d'un bon réseau de biens et s'il est susceptible de vous accorder une attention particulière (1ère vérification téléphonique).
Lors de votre visite sur place, rendez-vous dans les agences immobilières pré-sélectionnées lors de la 1ère vérification téléphonique. Pas besoin d'apporter de boisson... (2ème rencontre en personne).
Ils vous contacteront en priorité en cas de vente rapide. Et ils seront réactifs à vos demandes de négociation.
*La 2ème rencontre en personne n'est pas obligatoire. J'ai moi-même conclu de nombreux contrats avec des agents immobiliers qui avaient passé avec succès la 1ère vérification téléphonique.
Conclusion : 1 agent immobilier principal + n agents immobiliers secondaires par résidence.
Q4. Pour un bien situé dans une zone haut de gamme, ne faut-il pas obligatoirement y résider pendant 10 ans pour bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values à 80 % ?
De toute façon, il faudra bien le revendre un jour.
Le montant de l'investissement locatif est tellement élevé que je n'ai pas les moyens de combler le dépôt de garantie, ce qui rend l'idée d'y résider impossible.
Faut-il revoir mes ambitions à la baisse et acheter un bien plus accessible pour y résider plus tard ?
→ Il n'est pas forcément nécessaire de penser à la revente finale comme un objectif ultime.
On ne laisse pas vide le créneau d'un logement principal jusqu'à sa mort.
Personnellement, j'ai acheté un appartement à Seocho-dong avec un projet d'emménagement dans 8 ans + 10 ans de résidence = 18 ans à long terme.
(Si jamais mon projet financier venait à capoter et que je ne pouvais pas y emménager dans 8 ans ou même jamais, ce n'est pas grave.)
Dans la tranche de prix supérieure à 1,2 milliard de wons, il faut s'attendre à une détention à très long terme. C'est pourquoi il est essentiel de s'installer dans une zone haut de gamme pour se prémunir contre les inégalités et l'inflation.
18 ans, c'est une période considérable. Le loyer dépassera le prix d'achat que j'ai payé. On peut prendre l'exemple du groupe Hyundai Motor qui détient le terrain du GBC à Samseong-dong et qui a ainsi une excellente liquidité (garantie à faible taux d'intérêt).
Il est inutile de réaliser une plus-value et de payer une lourde taxe sur les plus-values en cas de besoin d'argent. Vous pouvez assurer votre liquidité sans avoir à vendre.
Même si vous n'avez pas les moyens d'y résider toute votre vie, investir dans une zone haut de gamme est une protection contre les inégalités.
Q5. Dois-je contracter un prêt pour y résider ? Ou investir dans un bien locatif ?
→ Cela dépend de chaque cas.
En règle générale, en raison des restrictions relatives au DSR (Debt Service Ratio), il est difficile d'obtenir un prêt représentant 50 % du prix d'achat. (Raison pour laquelle l'investissement locatif est conseillé).
Cependant, les prêts spéciaux pour les nouveau-nés (logements de moins de 900 millions de wons) ne sont pas soumis aux restrictions relatives au DSR.
Si vous pouvez obtenir un prêt représentant plus de 50 % du prix d'achat, il n'est pas nécessaire d'investir dans un bien locatif. (+Cas où le prix d'achat est faible et où le DSR est appliqué, mais où le prêt dépasse 50 % du prix d'achat).
Q6. J'hésite entre un appartement de 25 m² dans une zone haut de gamme et un appartement de 34 m² dans une zone moins recherchée.
→ Je vous recommande l'appartement de 25 m² dans la zone haut de gamme.
En général, les appartements de 25 m² et de 34 m² dans une même zone respectent un certain ratio (%).
Mais l'écart entre les zones haut de gamme et les zones moins recherchées ne cesse de se creuser.
C'est la même raison pour laquelle j'ai recommandé un appartement au rez-de-chaussée dans une zone haut de gamme plutôt qu'un bien RR dans une zone moins recherchée à la question Q1.
Q7. J'hésite entre une zone scolaire et une zone offrant une bonne accessibilité aux transports en commun (proximité des gares).
→ Choisissez une zone offrant une bonne accessibilité aux transports en commun (proximité des gares).
Les zones scolaires sont intéressantes. J'élèverai moi-même mes enfants dans une zone scolaire.
- Le nombre d'élèves diminue et
- Le nombre de places dans les facultés de médecine en province augmente (sélection des talents locaux) et
- Les entreprises font face à une pénurie de main-d'œuvre et les critères de sélection sont moins exigeants et
- Le nombre de places dans les universités de Séoul ne diminue pas beaucoup et
- L'ère où les cours des meilleurs professeurs n'étaient dispensés qu'en présentiel est révolue et
- Le nombre de couples sans enfant augmente (+célibataires).
En fin de compte, l'investissement repose sur l'offre et la demande. Voyons les choses de manière linéaire. La demande pour les zones scolaires existera toujours, mais pas comme dans les années 90. La demande pour les zones scolaires ne sera pas plus forte qu'avant, tandis que la demande pour les zones offrant une bonne accessibilité aux transports en commun ne cesse d'augmenter.
Q8. Ne serait-il pas judicieux d'investir dans une résidence en cours de reconstruction pour profiter de la revalorisation immobilière ?
→ Il faut changer de zone haut de gamme rapidement, ne vous attardez pas sur les projets de reconstruction.
1. Comité de promotion - Constitution d'une coopérative - Approbation du projet - Autorisation administrative : les étapes sont longues et difficiles à supporter et
2. Zone de surchauffe immobilière (3 arrondissements de Gangnam + Yongsan) : si une coopérative est constituée, la cession de droits de membre est impossible, ce qui rend le bien moins liquide et
3. Il est difficile de trouver une stratégie de sortie en conséquence et
4. Problème de contribution financière supplémentaire
D'après mon expérience, les coopératives ont beaucoup de mal et les lots mis en vente libre sont souvent rachetés par des investisseurs, c'est pourquoi je ne peux pas vraiment recommander les biens en reconstruction.
*Dans le cas d'une résidence en reconstruction dans une zone haut de gamme, étant donné qu'il faut la conserver à long terme, cela peut être une bonne option.
Q9. Vous ne recommandez pas le quartier A alors qu'il y a un projet de développement du métro. Pourquoi ?
→ Le manque d'infrastructures actuel + l'attente du projet de développement sont inefficaces du point de vue de l'investissement.
Par exemple, l'extension de la ligne Shinbundang à la gare de Hwaseo est un atout majeur. Même si le trajet jusqu'à la gare de Gangnam dure environ 40 minutes, l'accès direct à la ligne Gangnam est un atout majeur.
Cependant, pour un bien dans la fourchette de prix de 500 millions de wons, il faut garder à l'esprit qu'il faut le revendre dans un délai de 2 ans. Ce n'est pas l'avenir qui compte, mais les infrastructures dont vous bénéficiez aujourd'hui (en particulier la localisation à moins d'une heure de Gangnam) qui sont importantes dans cette fourchette de prix.
En attendant le projet de développement (le prix d'achat augmente en fonction de la mise en service du métro, comme expliqué dans le cours avancé), l'écart avec les zones haut de gamme se creuse.
Étant donné que la mise en service est encore lointaine, je vous recommande d'investir dans des zones où les infrastructures sont déjà en place et dont les fondamentaux de la demande sont solides pour un investissement à court terme et une revente rapide.
Q10. Pourquoi comparez-vous le quartier A au quartier B ? C'est absurde.
→ Pourquoi seraient-ils incomparables alors que les prix sont similaires ?
Le prix de vente réel est le résultat d'une réflexion et d'une comparaison entre plusieurs zones par l'acheteur, qui y investit l'ensemble de ses économies + un emprunt. Il s'agit du prix final obtenu après avoir comparé les atouts et les inconvénients, le classement des quartiers, etc.
L'écart de prix entre les quartiers peut se creuser en fonction des atouts et de l'évolution des tendances, ce qui entraînera un reclassement des quartiers. Cependant, il faut garder à l'esprit que le prix actuel reflète non seulement la valeur actuelle, mais aussi les attentes liées aux futurs atouts.
Q11. Nous sommes une famille de 4 personnes et nous n'arrivons pas à obtenir un logement via le système de loterie. Est-ce que l'achat d'un logement sans passer par une loterie est la solution ?
→ Si votre score est supérieur ou égal à 69, il est préférable de continuer à tenter votre chance au tirage au sort.
69 est le score maximal pour une famille de 4 personnes. (Durée de résidence sans logement 32 points + durée d'adhésion 17 points + nombre de personnes à charge 20 points)
Un score de 69 ne garantit pas une plus grande probabilité de gagner. C'est le score minimum pour avoir une chance.
Le projet Die Hich Bangbae récemment lancé proposait un grand nombre de lots en vente libre et était un peu moins soumis à la loterie, ce qui augmentait les chances de gagner. Toutefois, le score minimum était de 69, ce qui prouve qu'une famille de 3 personnes n'avait aucune chance de gagner.
Pour une famille de 3 personnes (score inférieur à 69), acheter un logement sans passer par le système de loterie est la solution.