प्रश्न 1. रॉयल फ्लोर, ब्लॉक बनाम गैर-रॉयल संपत्ति के बीच कीमत में काफी अंतर है। क्या निवेश करते समय इसे ध्यान में नहीं रखा जाता है?
→ RR अच्छा है। निवेश के दृष्टिकोण से भी यह एक अच्छा विकल्प है। गिरावट के दौरान भी यह पहले बिक जाता है इसलिए इसकी लिक्विडिटी भी अच्छी है और इसे तेजी से कम कीमत पर बेचने की जरूरत नहीं पड़ती है। हालाँकि, RR और खराब स्थिति वाली संपत्ति के बीच कीमत में अंतर हमेशा एक निश्चित अनुपात (%) बनाए रखेगा।
उच्च श्रेणी के क्षेत्र और निम्न श्रेणी के क्षेत्र के बीच कीमतों का अंतर लगातार बढ़ता जा रहा है। यदि आप उच्च श्रेणी के क्षेत्र में खराब स्थिति वाली संपत्ति बनाम निम्न श्रेणी के क्षेत्र में RR के बीच चयन करने की स्थिति में हैं, तो आपको उच्च श्रेणी के क्षेत्र की खराब स्थिति वाली संपत्ति चुननी चाहिए (भले ही वह पहली मंजिल पर ही क्यों न हो। उच्च श्रेणी का क्षेत्र प्राथमिकता है)।
प्रश्न 2. मेरे बजट के अनुसार मैं A अपार्टमेंट, B अपार्टमेंट, C अपार्टमेंट और D अपार्टमेंट में से किसी एक को चुनना चाहता हूँ। इनमें से कौन सा अपार्टमेंट सबसे अच्छा है?
→ A अपार्टमेंट सबसे अच्छा लग रहा है। फिर भी, यदि आप सस्ती कीमत पर खरीदना चाहते हैं, तो केवल एक अपार्टमेंट तक ही सीमित न रहें।
A अपार्टमेंट की बाजार मूल्य पर खरीदने के बजाय, B, C, और D अपार्टमेंट में से सस्ती कीमत पर उपलब्ध संपत्तियाँ खरीदना कहीं अधिक फायदेमंद होगा।
इसी मूल्य सीमा के समान स्तर के अपार्टमेंट की सभी संपत्तियों को देखें। विशेष रूप से सस्ती कीमत पर उपलब्ध संपत्तियों की सूची बनाएँ।
क्या कोई सस्ती कीमत पर उपलब्ध संपत्ति नहीं है? आप स्वयं भी सस्ती कीमत पर उपलब्ध संपत्ति बना सकते हैं। जिस संपत्ति में आपकी रुचि हो उस पर सौदेबाजी करने का प्रयास करें (छिपी हुई कीमत होती है)।
प्रश्न 3. कितने रियल एस्टेट एजेंट (लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट एजेंट) से संपर्क करना उचित होगा? (+रियल एस्टेट एजेंट को मैनेज करने का तरीका?)
→ यदि आपने A, B, C और D अपार्टमेंट को 4 अपार्टमेंट तक सीमित कर लिया है, तो प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए केवल 1 मुख्य रियल एस्टेट एजेंट से संपर्क करें (बुनियादी)।
फिर भी, प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए कई रियल एस्टेट एजेंटों से संपर्क करें (सिफारिश)।
कई करोड़ रुपये का निवेश करते समय फ़ोन उठाना भी मुश्किल और डरावना लगता है। फिर भी, एक बार कॉल करके ही पता चलता है।
नेवर रियल एस्टेट पर अपनी इच्छुक संपत्ति की सूची में जो रियल एस्टेट एजेंट हैं उनसे संपर्क करें।
फ़ोन पर यह पता लगाएँ कि क्या यह एजेंट सक्षम है, क्या उसके पास संपत्ति का अच्छा नेटवर्क है, और क्या वह लगातार आप पर ध्यान देगा (पहला फ़ोन कॉल सत्यापन)।
अपार्टमेंट का निरीक्षण करने जाते समय, पहले फ़ोन कॉल सत्यापन वाले रियल एस्टेट एजेंट से मिलें। पेय पदार्थ ले जाने की कोई आवश्यकता नहीं है... (दूसरा व्यक्तिगत मिलन)।
यदि कोई सस्ती कीमत पर उपलब्ध संपत्ति आती है तो वह आपको पहले सूचित करेगा। यदि आप कीमत में कमी के लिए अनुरोध करते हैं तो वह सक्रिय रूप से आपकी सहायता करेगा।
*दूसरा व्यक्तिगत मिलन जरूरी नहीं है। मैंने भी पहले फ़ोन कॉल सत्यापन वाले कई रियल एस्टेट एजेंटों से संपर्क करके लेनदेन किया है।
निष्कर्ष: प्रत्येक अपार्टमेंट के लिए 1 मुख्य रियल एस्टेट एजेंट + n सहायक रियल एस्टेट एजेंट।
प्रश्न 4. क्या उच्च श्रेणी के क्षेत्र में कभी भी 10 साल तक खुद रहना होगा ताकि 80% लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन छूट (लॉन्ग टर्म कैपिटल गेन एक्सेप्शन) मिल सके?
आखिरकार इसे बेचना ही होगा।
निवेश राशि बहुत अधिक है इसलिए मुझे किराये की राशि से पूरी ऋण राशि चुकाने में परेशानी हो रही है, इसलिए मुझे लगता है कि खुद रहना कभी संभव नहीं होगा।
क्या मुझे कीमतों में कमी करके ऐसी संपत्ति खरीदनी चाहिए जहाँ मैं बाद में रह सकूँ?
→ अंतिम उद्देश्य को हमेशा नकदी में बदलना ही समझने की आवश्यकता नहीं है।
1 घर का स्थान जीवन भर खाली नहीं रखा जाता है।
मेरे मामले में, मैंने 8 साल बाद प्रवेश + 10 साल रहने की योजना के साथ, सुरेश क्षेत्र में एक अपार्टमेंट खरीदा है।
(यदि मेरी वित्तीय योजनाएँ बिगड़ जाती हैं और मैं 8 साल बाद नहीं, बल्कि कभी भी प्रवेश नहीं कर पाता, तो भी कोई फर्क नहीं पड़ता।)
12 करोड़ रुपये से अधिक के खंड में, इस तरह की बहुत लंबी अवधि के लिए रखने की योजना बनानी पड़ती है, इसलिए आपको यथासंभव उच्च श्रेणी के क्षेत्र में जाना चाहिए और असमानता + मुद्रास्फीति से बचाव का प्रयास करना चाहिए।
18 साल एक बहुत लंबा समय है। जिस कीमत पर मैंने इसे खरीदा है, उससे अधिक किराये की राशि हो जाएगी। आप यह भी देख सकते हैं कि कैसे हुंडई मोटर समूह ने सैमसंगडोंग GBC भूमि को रखा है और इस तरह नकदी की तरलता को अच्छी तरह से बनाए रखा है (कम ब्याज दर वाली प्रतिभूति)।
यदि बीच में धन की आवश्यकता होती है और आपको पूंजीगत लाभ कर का भुगतान करके इसे बेचना पड़ता है, तो यह एक व्यर्थ निवेश होगा। इसे बेचे बिना भी आप नकदी की तरलता बनाए रख सकते हैं।
भले ही आपके पास कभी भी खुद रहने की क्षमता न हो, फिर भी असमानता से बचाव के लिए निवेश के रूप में यथासंभव उच्च श्रेणी के क्षेत्र में जगह बनाना महत्वपूर्ण है।
प्रश्न 5. क्या मुझे ऋण लेकर खुद रहना चाहिए? बनाम क्या मुझे किराये पर देकर निवेश करना चाहिए?
→ यह स्थिति विशेष पर निर्भर करता है।
आमतौर पर, DSR नियमों के कारण, बिक्री मूल्य का 50% तक का ऋण प्राप्त करना कठिन होता है। (किराये पर देकर निवेश करने की सलाह का कारण)।
हालांकि, नवजात शिशु विशेषाधिकार ऋण (9 करोड़ रुपये से कम के आवास) DSR नियमों के दायरे में नहीं आते हैं।
यदि आपको बिक्री मूल्य के 50% से अधिक का ऋण मिल रहा है, तो आपको किराये पर देकर निवेश करने की आवश्यकता नहीं है। (+यदि बिक्री मूल्य कम है और DSR नियम लागू होते हैं, तब भी बिक्री मूल्य का 50% से अधिक ऋण मिलता है)।
प्रश्न 6. उच्च श्रेणी के क्षेत्र में 25 वर्ग मीटर बनाम निम्न श्रेणी के क्षेत्र में 34 वर्ग मीटर, मैं असमंजस में हूँ।
→ मैं उच्च श्रेणी के क्षेत्र में 25 वर्ग मीटर की सलाह दूँगा।
आमतौर पर, समान श्रेणी के क्षेत्र में 25 वर्ग मीटर और 34 वर्ग मीटर के बीच एक निश्चित अनुपात (%) बना रहता है।
हालांकि, उच्च श्रेणी के क्षेत्र और निम्न श्रेणी के क्षेत्र के बीच का अंतर लगातार बढ़ता जा रहा है।
प्रश्न 1 में निम्न श्रेणी के क्षेत्र के RR के बजाय उच्च श्रेणी के क्षेत्र की पहली मंजिल की सलाह देने का कारण यही है।
प्रश्न 7. स्कूल ज़ोन बनाम काम के करीब (रेलवे स्टेशन के पास) मैं असमंजस में हूँ।
→ काम के करीब (रेलवे स्टेशन के पास) चुनना चाहिए।
स्कूल ज़ोन अच्छा है। मैं भी अपने बच्चों को स्कूल ज़ोन में ही पाला-पोसा हूँ।
- स्कूली उम्र के बच्चों की संख्या घट रही है और
- राज्य के मेडिकल कॉलेजों में सीटें बढ़ रही हैं (स्थानीय प्रतिभाओं का चयन)
- कंपनियों को कर्मचारियों की कमी का सामना करना पड़ रहा है इसलिए योग्यता के आधार पर चयन की बाधाएँ कम हो रही हैं और
- दिल्ली के विश्वविद्यालयों में सीटें कम करने की कोई योजना नहीं है और
- अब टॉप फैकल्टी के लेक्चर केवल क्लासरूम में ही नहीं देखे जा सकते और
- डबल इनकम नो किड्स (DINK) परिवार और (+अविवाहित व्यक्ति) भी बढ़ रहे हैं।
अंततः, निवेश मांग और आपूर्ति पर निर्भर करता है। इसे सरल शब्दों में समझें। स्कूल ज़ोन की मांग भविष्य में भी बनी रहेगी, लेकिन 90 के दशक की तरह नहीं होगी। स्कूल ज़ोन की मांग पहले की तुलना में अधिक नहीं होगी और काम के करीब होने की मांग लगातार बढ़ती जाएगी।
प्रश्न 8. क्या पुनर्निर्माण परियोजना वाले अपार्टमेंट में जाकर उससे लाभ उठाना उचित होगा?
→ जल्दी से उच्च श्रेणी के क्षेत्र में चले जाएँ, पुनर्निर्माण परियोजना के इंतज़ार में न बैठें।
1. प्रस्ताव समिति - सहकारी समिति का गठन - परियोजना के लिए अनुमोदन - अधिकारियों से अनुमोदन: लंबी प्रक्रिया को सहन करना आसान नहीं है और
2. अटकलों पर रोक लगाने वाला क्षेत्र (दक्षिण दिल्ली के 3 क्षेत्र + यमुना): यदि सहकारी समिति का गठन हो जाता है तो सदस्यता हस्तांतरित नहीं की जा सकती है, इसलिए लिक्विडिटी कम हो जाती है और
3. इसके कारण बाहर निकलने की रणनीति ठीक से नहीं बन पाती है...
4. अतिरिक्त योगदान का मुद्दा
मेरे अनुभव में, सदस्यों को बहुत परेशानियों का सामना करना पड़ता है और फिर सामान्य बिक्री के लिए रखी गई संपत्तियों को लोग खरीद लेते हैं, इसलिए मैं पुनर्निर्माण परियोजना वाली संपत्तियों की सलाह नहीं दूँगा।
*यदि यह उच्च श्रेणी के क्षेत्र में पुनर्निर्माण परियोजना वाला अपार्टमेंट है, तो इसे लंबी अवधि के लिए रखना ही होगा, इसलिए ठीक है।
प्रश्न 9. A इलाके में मेट्रो का विस्तार होना है, फिर भी आप इसे सलाह नहीं दे रहे हैं। क्या कोई कारण है?
→ अभी बुनियादी ढाँचा अपर्याप्त है + सुविधा के शुरू होने तक इंतज़ार करना निवेश के दृष्टिकोण से कुशल नहीं है।
उदाहरण के लिए, वासेर स्टेशन पर मेट्रो लाइन का विस्तार एक बहुत बड़ी सुविधा है। हालाँकि, दक्षिण दिल्ली स्टेशन तक पहुँचने में लगभग 40 मिनट से ज़्यादा समय लगता है, लेकिन बिना बदले दक्षिण दिल्ली राजमार्ग तक पहुँचना एक अच्छी सुविधा है।
हालांकि, 5 करोड़ रुपये के खंड में, 2 साल तक रखने और फिर कम समय में बेचने की योजना बनानी होगी। आने वाले समय में मिलने वाली सुविधाओं को नहीं, बल्कि अभी उपलब्ध बुनियादी ढाँचा (विशेष रूप से दक्षिण दिल्ली तक 1 घंटे के अंदर पहुँचने की स्थिति) इस कीमत के खंड में महत्वपूर्ण है।
5 साल +@ में शुरू होने वाली सुविधाओं के लिए (उन्नत पाठ्यक्रम में जो मैंने बताया है कि सुविधा के शुरू होने पर ही किराया बढ़ेगा और फिर बिक्री मूल्य बढ़ेगा) इंतज़ार करते हुए, उच्च श्रेणी के क्षेत्र से फ़ासला बढ़ता जाएगा।
चूँकि सुविधा अभी शुरू होने में काफी समय है, इसलिए मैं इस समय उपलब्ध बुनियादी ढाँचे वाली जगह, जहाँ वास्तविक मांग मज़बूत हो, में अल्पकालिक निवेश करने और उसे बेचने की सलाह देता हूँ।
प्रश्न 10. आप A इलाके की तुलना B इलाके से क्यों कर रहे हैं? मुझे समझ नहीं आ रहा है।
→ कीमतें समान हैं तो तुलना क्यों नहीं की जा सकती...
खरीदार कई इलाकों की तुलना करके सोच-समझकर अपनी पूरी पूंजी + ऋण लगाकर खरीदी करता है। यह वास्तविक बिक्री मूल्य है। सुविधा, प्रतिकूल परिस्थिति, इलाके का दर्जा - सब कुछ तुलना करके अंतिम निर्णय लिया जाता है।
भविष्य में प्रत्येक इलाके में सुविधा और रुझानों में बदलाव के कारण कीमतों में अंतर आ सकता है और दर्जा बदल सकता है, लेकिन यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि वर्तमान कीमत में वर्तमान मूल्य और भविष्य में मिलने वाली सुविधाओं की उम्मीद दोनों शामिल हैं।
प्रश्न 11. हम 4 लोगों का परिवार हैं और हमें लॉटरी में अपार्टमेंट नहीं मिला, इसलिए हम परेशान हैं। क्या बिना लॉटरी के अपार्टमेंट खरीदना (청무피사) ही सही विकल्प है?
→ यदि आपका स्कोर 69 या उससे अधिक है, तो लॉटरी में भाग लेते रहना उचित होगा।
69 अंक 4 लोगों के परिवार के लिए अधिकतम अंक हैं। (घर न होने की अवधि 32 अंक + सदस्यता अवधि 17 अंक + आश्रित 20 अंक)
69 अंक होने का मतलब यह नहीं है कि आपको निश्चित रूप से अपार्टमेंट मिल जाएगा। यह उस न्यूनतम अंक का संकेत है जिससे आपको अपार्टमेंट मिलने की संभावना है।
हाल ही में बिक्री के लिए रखे गए डीएचआईसी बांगबे में सामान्य बिक्री के लिए अपार्टमेंट की संख्या अधिक थी और यह अपेक्षाकृत कम लॉटरी वाली परियोजना थी, इसलिए अपार्टमेंट मिलने की संभावना थोड़ी अधिक थी। हालाँकि, न्यूनतम अंक 69 था, जिससे यह साबित हो गया कि 3 लोगों के परिवार के लिए अपार्टमेंट मिलना असंभव है।
3 लोगों के परिवार (69 से कम अंक) के लिए बिना लॉटरी के अपार्टमेंट खरीदना (청무피사) ही सही विकल्प है।