1. kérdés: A Royal emelet, épület vs. nem Royal ingatlanok árkülönbsége jelentős. A befektetés során ezt nem veszik figyelembe?
→ RR jó választás. Befektetési szempontból is jó döntés. Válság idején is előbb elkel, így a likviditás is jobb, nem kell sürgősségi áron eladni. Azonban a RR és a „csúnya” ingatlanok közötti árkülönbség valószínűleg állandó arányban (%) marad.
A felső kategóriás és az alsó kategóriás ingatlanok közötti árkülönbség folyamatosan nőni fog (%). Ha esetleg egy felső kategóriás „csúnya” és egy alsó kategóriás RR között kellene választani → a felső kategóriás „csúnya” a jobb választás. (Még ha az 1. emeleten van is. A felső kategória a prioritás).
2. kérdés: Az én árkategóriámban az A, B, C és D komplexumok között gondolkodom. Melyik a legjobb?
→ Az A komplexum tűnik a legjobbnak. De ha sürgősségi áron szeretne vásárolni, ne korlátozza magát egyetlen komplexumra.
Sokkal előnyösebb lehet az A komplexum piaci árának megfelelően vásárolni, mint a B, C vagy D komplexumokban egy sürgősségi eladási ajánlatot megfogni.
Nézze meg az összes, azonos árkategóriába tartozó, hasonló komplexumokat. Különösen a sürgősségi eladási ajánlatokat listázza.
Nincs sürgősségi eladási ajánlat? Ön is létrehozhat egyet. Aktívan alkudozzon az Önt érdeklő ingatlanok áráért. (Vannak rejtett árak.)
3. kérdés: Hány ingatlanirodával (ingatlanügynökkel) érdemes kapcsolatba lépni? (+Ingatlanügynök kezelési tippek?)
→ Ha az A, B, C és D komplexumokra szűkítette a keresést, akkor mindegyik komplexumonként elegendő egy ingatlanügynökkel felvenni a kapcsolatot (alapértelmezett).
Ennek ellenére vegye fel a kapcsolatot több ingatlanügynökkel is (javasolt).
Több millió forintos befektetésről van szó, mégis lusta vagy félsz felvenni a telefont. De ha csak egyszer megcsörgetsz, már tudod is.
Hívja fel azokat az ingatlanirodákat, akik feltöltötték a kedvenc ingatlanait a Naver Ingatlan weboldalára.
Telefonon ellenőrizze, hogy ez az ember jó-e, van-e jó ingatlan kapcsolatrendszere, és folyamatosan törődik-e Önökkel (1. telefonos ellenőrzés).
Amikor amúgy is elmegy a komplexumhoz szemlére, látogasson el az 1. fázisban ellenőrzött ingatlanirodába is. Nem kell üdítőt vinnie... (2. személyes találkozás).
Sürgősségi eladási ajánlat esetén először Önöket fogják értesíteni. Ha árcsökkentést kér, aktívan segíteni fognak.
*A 2. személyes találkozás nem kötelező. Én is sok szerződést kötöttem olyan ingatlanirodákkal, amelyeket csak az 1. telefonos ellenőrzés során ellenőriztem.
Következtetés: komplexumonként egy fő ingatlanügynök + n számú mellékügynök.
4. kérdés: A felső kategóriás ingatlanok esetében nem kell valamikor 10 évig lakni ahhoz, hogy 80%-os adókedvezményt kapjunk?
Végül is valamikor el kell adni.
A befektetés összege túl magas, nincs elég pénzem a kaució pótlására, így a lakhatás örökre lehetetlennek tűnik.
Csökkentsem az elvárásaimat, és vásároljak egy olyan ingatlant, ahol a jövőben lakhatok?
→ Nem feltétlenül kell a végső célnak a készpénzes eladást tekinteni.
Az 1 lakásos helyet nem hagyjuk üresen a halálig.
Például én egy Szöulban lévő lakást 8 év múlva történő beköltözéssel + 10 év lakhatással = 18 éves hosszú távú tervvel vásároltam meg.
(Ha a pénzügyi tervem nem sikerül, és nem 8 év múlva, hanem soha nem költözöm be, az sem probléma.)
A 12 millió forint feletti kategóriában ilyen hosszú távú befektetési szándékra van szükség, ezért a lehető legfelső kategóriás helyre kell költözni, és aktívan védekezni kell a polarizáció és az infláció ellen.
18 év nagyon hosszú idő. A vásárlási áramnál magasabb lesz a bérleti díj. Olyan, mint a Hyundai Motor Group esete, amely a Samsungdong gbc területét birtokolja, és ezáltal biztosítja a likviditást (alacsony kamatozású fedezet).
Ha közben szükségünk van készpénzre, és vagyont adózási problémák miatt kell eladnunk, akkor az értelmetlen befektetés. Még ha nem is adjuk el, biztosíthatjuk a likviditást.
Még ha nincs is lehetőségünk örökké lakni, akkor is a lehető legfelső kategóriás helyre kell költözni, ez a polarizáció elleni védelmi befektetés.
5. kérdés: Vegyek fel hitelt és költözzek be? vs. Befektetési célú bérbeadás?
Általában a DSR szabályozás miatt nehéz a vételár 50%-ának megfelelő hitelt felvenni. (Befektetési célú bérbeadás javasolt oka).
De a újszülött speciális hitel (9 millió forint alatti ingatlan) nem tartozik a DSR szabályozás hatálya alá.
Ha a vételár 50%-ánál több hitel vehető fel, akkor nincs szükség befektetés célú bérbeadásra. (+Ha a vételár alacsony, és a DSR szabályozás hatálya alá tartozik is, akkor is van lehetőség a vételár 50%-ánál több hitel felvételére).
6. kérdés: Felső kategóriás 25 négyzetméteres vs. alsó kategóriás 34 négyzetméteres ingatlan között gondolkodom.
→ A felső kategóriás 25 négyzetméteres ingatlant javaslom.
Általában az azonos kategóriába tartozó 25 és 34 négyzetméteres ingatlanok között állandó arány (%) van.
De a felső és alsó kategória közötti különbség (%) folyamatosan nő.
Ugyanaz az oka, mint az 1. kérdésben, ahol az alsó kategóriás RR helyett a felső kategóriás 1. emeleti ingatlant javasoltam.
7. kérdés: Iskolakerület vs. munkahely közelsége (közlekedési csomópont) között gondolkodom.
→ Válassza a munkahely közelségét (közlekedési csomópont).
Jó az iskolakerület. Én is iskolakerületben szeretném felnevelni a gyerekeimet.
- Csökken a tanulók száma,
- Nő a vidéki orvosi egyetemek hallgatói létszáma (helyi tehetségek kiválasztása),
- A vállalatok munkaerőhiánya miatt csökken a képzettségi követelmények,
- A fővárosi egyetemek nem nagyon tervezik a hallgatói létszám csökkentését,
- A csúcs oktatók előadásai már nem csak személyesen érhetők el,
- Nő a DINK családok száma (+nőtlenek).
Végül is a befektetés a keresletről és a kínálatról szól. Lineárisan nézzük. Az iskolakerület iránti kereslet a jövőben is fennmarad, de nem lesz olyan, mint a 90-es években. Az iskolakerület iránti kereslet nem fog növekedni, a munkahely közelsége iránti kereslet viszont folyamatosan nőni fog.
8. kérdés: Ha már, akkor egy újjáépítési komplexumba költözzek és csináljak karriert?
→ Gyorsan váltson felső kategóriás helyre, ne ragadjon le az újjáépítési projekt lehetőségeinél.
1. Előkészítő bizottság - Szövetkezet alapítása - Építési engedély - Hatósági engedélyek: nehéz kibírni a hosszú folyamatot,
2. Spekulációs túlhevített terület (Szöul 3 kerülete + Yongsan): ha a szövetkezet megalakul, a szövetkezeti tagsági jogok nem ruházhatók át, ami csökkenti a likviditást,
3. Ennek eredményeként nincs megfelelő kilépési stratégia...
4. További költségek kérdése
A tapasztalataim alapján a szövetkezeti tagok mind keményen dolgoznak, és a megterített asztalt a nyilvános értékesítés során elveszik, ezért nem igazán ajánlanám az újjáépítési projekteket.
*Ha a felső kategóriás újjáépítési projekt, akkor amúgy is hosszú távon kell tartani, tehát rendben van.
9. kérdés: Az A városban van metró fejlesztés, de nem javasolja. Ennek oka van?
→ Jelenleg hiányzik az infrastruktúra + a fejlesztés befejezéséig várni befektetés szempontjából hatékonytalan.
Például a Hwaseo állomás Shinbundang vonalának meghosszabbítása óriási fejlesztés. Bár Szöul központi állomásáig körülbelül 40 percbe telik, de átszállás nélkül megközelíthető a Gangnam-ro vonal, ami jó infrastruktúra.
De 500 millió forintos árkategóriában 2 évig tartani kell, majd rövid távon el kell adni. Nem a jövőbeli fejlesztés, hanem a jelenleg elérhető infrastruktúra (különösen a Szöul központi részének 1 órán belüli elérhetősége) a fontos ebben az árkategóriában.
5 év + @-ig a fejlesztés befejezésére várva (a mélyebb tanfolyamon elmagyarázzuk a megnyitásnak megfelelő bérleti díj növekedése miatti ár növekedést) a felső kategóriás helyekkel való különbség egyre nő.
Még nem nyílt meg, ezért javaslom a rövid távú befektetésre és kilépésre, hogy olyan helyre fektessen be, ahol már van infrastruktúra, és erős a valódi kereslet.
10. kérdés: Miért hasonlítja az A városát a B városához? Értelmetlen.
→ Azonos árkategóriában vannak, miért nem lehetne összehasonlítani...
A vevő több területet is összehasonlít, és gondolkodás után a teljes vagyonát + hitelt belefektet a vételárba. Ez a vételár. A fejlesztések, hátrányok, a város rangsorolása, mindent összehasonlít, és végül meghozza a döntést.
Később az egyes fejlesztések és trendek változásai miatt nőhet az árkülönbség, és létrejöhet egy rangsor, de ne feledje, hogy a jelenlegi ár nemcsak a jelenlegi értéket, hanem a jövőbeli fejlesztésekre vonatkozó várakozásokat is tükrözi.
11. kérdés: 4 fős család vagyunk, de nem nyertünk a sorsoláson, és ez frusztráló. A vásárlás a legjobb megoldás?
→ Ha a pontja 69 vagy annál több, akkor érdemes továbbra is próbálkozni a sorsolással.
69 pont a 4 fős család maximális pontszáma. (32 pont lakhatási idő + 17 pont tagsági idő + 20 pont eltartott személyek).
De a 69 pont nem jelenti azt, hogy nagy a nyerési esély. Ez a minimális pontszám, amellyel van esély.
A nemrégiben értékesített Die Hich Bangbae projektben sok volt a nyilvános értékesítésű ingatlan, és viszonylag kevésbé volt „lottó sorsolás”, így nagyobb volt a nyerési esély, de a minimális pontszám 69 volt, ami bizonyítja, hogy a 3 fős család nem nyerhet.
A 3 fős család (69 pontnál kevesebbel) számára a vásárlás a megoldás.