[Apartemen] Tanya Jawab (Q&A) yang Sering Diajukan Sebanyak 11 Pertanyaan

Q1. Terdapat perbedaan harga yang signifikan antara unit di lantai "Royal" dan unit non-"Royal". Apakah hal ini tidak dipertimbangkan dalam investasi?

→ RR bagus. Dari sudut pandang investasi, ini juga merupakan pilihan yang baik. Karena lebih dulu terjual bahkan di saat pasar turun, likuiditasnya juga baik sehingga tidak perlu menurunkan harga secara drastis. Namun, perbedaan harga antara RR dan unit yang kurang menarik akan terus mempertahankan selisih persentase (%) yang konsisten.

Perbedaan harga antara area kelas atas dan kelas bawah terus meningkat selisih persentasenya (%). Jika Anda berada di persimpangan pilihan antara unit yang kurang menarik di area kelas atas vs RR di area kelas bawah, Anda harus memilih unit yang kurang menarik di area kelas atas. (Bahkan jika itu lantai 1, area kelas atas diutamakan).

Q2. Saya sedang mempertimbangkan kompleks A, B, C, dan D dengan kisaran harga saya. Kompleks mana yang terbaik?

→ Kompleks A tampak paling baik. Tapi untuk mendapatkan harga murah, jangan hanya fokus pada satu kompleks.

Membeli di Kompleks A dengan harga pasar akan jauh lebih merugikan daripada membeli unit murah di Kompleks B, C, dan D.

Lihat semua daftar properti di kompleks yang setara dalam kisaran harga yang sama. Khususnya, buat daftar unit murah.

Tidak ada harga murah? Anda dapat membuat harga murah sendiri. Negosiasikan secara aktif properti yang Anda minati. (Ada harga tersembunyi.)

Q3. Berapa banyak agen properti (agen real estat berlisensi) yang harus dihubungi? (+kiasan manajemen agen?)

→ Jika Anda telah mempersempit pilihan Anda menjadi 4 kompleks, A, B, C, dan D, Anda hanya perlu menghubungi 1 agen utama untuk setiap kompleks (dasar).

​

Namun, hubungi beberapa agen untuk setiap kompleks (direkomendasikan).

Meskipun ini adalah investasi miliaran rupiah, mengangkat gagang telepon terasa merepotkan dan menakutkan. Tapi, Anda akan tahu hanya dengan melakukan satu kali panggilan telepon.

Hubungi agen properti yang telah memasang properti yang Anda minati di Naver Real Estate.

Lakukan pengecekan awal melalui telepon untuk mengetahui apakah orang ini berpengalaman, apakah koneksi propertinya baik, dan apakah dia akan terus memperhatikan Anda (verifikasi telepon pertama).

​

Kunjungi agen properti yang telah diverifikasi melalui telepon pertama saat Anda melakukan kunjungan lapangan ke kompleks. Anda tidak perlu membawa minuman... (tatap muka kedua)

Mereka akan menghubungi Anda terlebih dahulu jika ada properti murah. Dan mereka akan secara aktif menegosiasikan harga jika diminta.

​

*Tatap muka kedua tidak wajib. Saya juga sering melakukan transaksi dengan agen properti yang hanya diverifikasi melalui telepon pertama.

​

Kesimpulan: 1 agen utama untuk setiap kompleks + n agen pendukung

Q4. Mengenai area kelas atas, bukankah kita harus tinggal selama 10 tahun untuk mendapatkan keringanan pajak properti sebesar 80%?

Bagaimanapun, kita harus menjualnya suatu saat nanti.

Jumlah investasi gap terlalu besar sehingga saya tidak mampu menutupi uang sewa, sehingga tinggal di sana selamanya akan sulit.

Haruskah saya menurunkan ekspektasi harga dan membeli properti yang memungkinkan untuk ditinggali di masa mendatang?

→ Anda tidak perlu menganggap tujuan akhir sebagai penjualan tunai.

Slot untuk satu rumah tidak akan dikosongkan sampai mati.

​

Dalam kasus saya, saya membeli apartemen di Seocho-dong dengan rencana jangka panjang 8 tahun untuk pindah + 10 tahun tinggal = 18 tahun.

(Bahkan jika rencana keuangan saya gagal dan saya tidak dapat pindah setelah 8 tahun atau bahkan tidak pernah pindah, tidak apa-apa.)

​

Untuk kisaran harga 1,2 miliar ke atas, Anda harus siap untuk kepemilikan jangka panjang seperti ini, jadi Anda harus secara aktif pindah ke area kelas atas untuk melindungi diri dari polarisasi + inflasi.

​

18 tahun adalah waktu yang sangat lama. Sewa akan membalikkan harga jual yang saya beli. Anda dapat melihat kasus di mana Hyundai Motor Group memiliki lahan GBC di Samseong-dong dan justru mengamankan likuiditas kas (jaminan suku bunga rendah).

​​

Menjual dan terkena pajak penjualan besar karena membutuhkan uang tunai di tengah jalan adalah investasi yang tidak berarti. Anda dapat mengamankan likuiditas kas bahkan tanpa menjualnya.

Bahkan jika Anda tidak mampu tinggal di sana selamanya, menanamkan bendera di area kelas atas adalah investasi perlindungan terhadap polarisasi.

Q5. Apakah saya akan tinggal di sana dengan pinjaman? vs Apakah saya akan melakukan investasi gap?

→ Tergantung kasusnya.

Secara umum, sulit untuk mendapatkan pinjaman hingga 50% dari harga jual karena peraturan DSR. (Alasan mengapa investasi gap direkomendasikan)

​

Namun, pinjaman khusus untuk bayi baru lahir (rumah di bawah 9 miliar) tidak tunduk pada peraturan DSR.

Jika Anda dapat mendapatkan pinjaman lebih dari 50% dari harga jual, Anda tidak perlu melakukan investasi gap. (+harga jualnya rendah sehingga bahkan jika tunduk pada peraturan DSR, pinjaman lebih dari 50% dari harga jual).

Q6. Saya ragu antara 25 pyung di area kelas atas vs 34 pyung di area kelas bawah.

→ Saya merekomendasikan 25 pyung di area kelas atas.

Biasanya, 25 pyung dan 34 pyung di area yang setara mempertahankan rasio persentase (%) tertentu.

Namun, kesenjangan (%) antara area kelas atas dan kelas bawah terus meningkat.

Ini sama dengan alasan mengapa saya merekomendasikan lantai 1 di area kelas atas daripada RR di area kelas bawah di Q1.

Q7. Saya ragu antara area sekolah vs dekat dengan tempat kerja (dekat stasiun).

→ Pilih dekat dengan tempat kerja (dekat stasiun).

​

Area sekolah bagus. Saya juga akan membesarkan anak-anak saya di area sekolah.

Namun,

• Jumlah penduduk usia sekolah menurun dan
• Kuota perguruan tinggi daerah meningkat (seleksi bakat daerah) dan
• Perusahaan kekurangan tenaga kerja, sehingga hambatan spesifikasi menurun dan
• Universitas di Seoul tidak berniat mengurangi kuota dan
• Ini bukan lagi zaman di mana Anda hanya dapat mengikuti kelas dari guru terkenal di kelas dan
• Jumlah pasangan DINK meningkat (+orang lajang).

Pada akhirnya, investasi adalah tentang penawaran dan permintaan. Mari kita lihat secara linier. Permintaan untuk area sekolah akan terus ada di masa depan, tetapi tidak seperti tahun 90-an. Permintaan untuk area sekolah tidak akan meningkat dibandingkan dengan masa lalu, dan permintaan untuk lokasi yang dekat dengan tempat kerja terus meningkat.

Q8. Bagaimana kalau saya masuk ke kompleks pembangunan kembali dan melakukan peningkatan aset?

→ Anda harus segera beralih ke area kelas atas, jangan terpaku pada peluang pembangunan kembali.

​

1. Komite promosi - Pendirian koperasi - Persetujuan pelaksanaan proyek - Kantor pemerintah: Tahapan yang panjang tidak mudah untuk bertahan dan

2. Daerah pengendalian harga (Gangnam 3-gu + Yongsan): Jika pendirian koperasi selesai, transfer hak keanggotaan koperasi tidak dimungkinkan, sehingga likuiditas menurun dan

3. Karena strategi keluar yang sesuai tidak ada...

4. Masalah kontribusi tambahan

​

Dari pengalaman saya, saya tidak dapat merekomendasikan properti pembangunan kembali karena saya hanya pernah melihat anggota koperasi menderita dan keuntungan yang telah mereka siapkan diambil oleh penjualan umum.​

*Jika itu adalah kompleks pembangunan kembali di area kelas atas, itu baik-baik saja karena Anda tetap harus menahannya dalam jangka panjang.

Q9. Anda tidak merekomendasikan area A yang memiliki berita baik tentang kereta bawah tanah. Apakah ada alasannya?

→ Kekurangan infrastruktur saat ini + menunggu hingga berita baik tercermin adalah tidak efisien dari sudut pandang investasi.

​

Misalnya, perluasan jalur kereta bawah tanah Shinbundang ke Stasiun Hwaseo adalah berita baik yang sangat besar. Meskipun membutuhkan waktu sekitar 40 menit atau lebih untuk mencapai Stasiun Gangnam, akses ke jalur Gangnam melalui jalur langsung tanpa transfer adalah infrastruktur yang baik.

​

Namun, Anda harus ingat bahwa kisaran harga 500 juta rupiah adalah kisaran di mana Anda harus melakukan exit dalam jangka pendek setelah 2 tahun kepemilikan. Bukan berita baik di masa depan, tetapi infrastruktur yang dapat dinikmati saat ini (khususnya lokasi yang dapat diakses dalam waktu 1 jam dari Gangnam saat ini) adalah kisaran harga yang penting.

​

Kesenjangan dengan area kelas atas akan melebar saat Anda ragu-ragu menunggu berita baik pembukaan (bagian harga yang meningkat karena peningkatan sewa setelah pembukaan seperti yang dijelaskan dalam kursus lanjutan).

Karena pembukaan masih lama, saya merekomendasikan investasi jangka pendek dan exit di tempat dengan fundamental permintaan yang kuat yang memiliki infrastruktur yang dapat dinikmati saat ini.

Q10. Mengapa Anda membandingkan lingkungan A dengan lingkungan B? Saya tidak mengerti.

→ Harganya sama, jadi mengapa tidak dapat dibandingkan...

Harga transaksi sebenarnya adalah jumlah yang pembeli investasikan setelah mempertimbangkan berbagai daerah dan berjuang untuk membuat keputusan akhir dengan semua aset + pinjaman mereka. Itu adalah jumlah akhir yang dibuat setelah mempertimbangkan semua berita baik, berita buruk, dan peringkat lingkungan.​

Di masa depan, peringkat dapat berubah karena berita baik dan tren masing-masing akan menyebabkan perbedaan harga, tetapi ingatlah bahwa harga saat ini mencerminkan tidak hanya nilai saat ini tetapi juga harapan untuk berita baik di masa depan.

Q11. Saya frustrasi karena saya tidak memenangkan lotere perumahan meskipun saya memiliki keluarga 4 orang. Apakah membeli rumah tanpa lotere adalah jawabannya?

→ Jika skor Anda 69 atau lebih, lebih baik untuk terus mencoba lotere perumahan.

69 poin adalah skor maksimum untuk keluarga 4 orang. (Masa tanpa rumah 32 poin + Masa keanggotaan 17 poin + Anggota keluarga 20 poin)

​

Meskipun skornya 69, itu tidak berarti kemungkinan menang tinggi. Itu adalah skor minimum yang memungkinkan.

Die Hich Bangbae yang baru saja diluncurkan memiliki banyak unit penjualan umum dan relatif kurang seperti lotere, sehingga kemungkinan menang relatif tinggi, tetapi skor minimumnya adalah 69 poin, yang membuktikan bahwa keluarga dengan 3 anggota tidak dapat memenangkan lotere.

Keluarga dengan 3 anggota (skor kurang dari 69) harus membeli rumah tanpa lotere.

Sekian.