D1. C'è una grande differenza di prezzo tra gli immobili ai piani alti (Royal Floor) e quelli non ai piani alti. Quando si investe, non si tiene conto di questo fattore?
→ RR è una buona scelta. Anche dal punto di vista dell'investimento è una scelta eccellente. In caso di ribasso del mercato, viene venduto per primo, quindi la liquidità è elevata e non è necessario svenderlo. Tuttavia, la differenza di prezzo tra RR e gli immobili meno pregiati manterrà sempre una certa proporzione (%).
La differenza di prezzo tra le zone di pregio e quelle meno pregiate continua ad aumentare in termini percentuali. Se si dovesse scegliere tra un immobile meno pregiato in una zona di pregio e un RR in una zona meno pregiata, si dovrebbe optare per il primo (anche se fosse al primo piano. La zona di pregio è prioritaria).
D2. Sto valutando gli edifici A, B, C e D nella mia fascia di prezzo. Quale complesso è il migliore?
→ L'edificio A sembra essere il migliore. Tuttavia, se si cerca un affare, non bisogna limitarsi a un solo complesso.
Acquistare un immobile negli edifici B, C o D a prezzo di saldo è molto più conveniente rispetto ad acquistare un immobile nell'edificio A al prezzo di mercato.
Controllare tutti gli immobili negli edifici della stessa fascia di prezzo e categoria. In particolare, creare un elenco di immobili in saldo.
Non ci sono immobili in saldo? È possibile crearne uno. Negoziare attivamente gli immobili che interessano. (C'è un prezzo nascosto.)
D3. Quante agenzie immobiliari (agenti immobiliari) è meglio contattare? (+Consigli per la gestione degli agenti immobiliari?)
→ Se si è ristretti a 4 complessi (A, B, C e D), è sufficiente contattare un agente immobiliare principale per ogni complesso (base).
Tuttavia, è consigliabile contattare più agenti immobiliari per ogni complesso (consigliato).
È un investimento di diverse centinaia di migliaia di euro, ma si è titubanti a prendere il telefono. Tuttavia, anche solo una chiamata può fornire informazioni utili.
Contattare le agenzie immobiliari che hanno inserito annunci di immobili di interesse su Naver Real Estate.
Verificare telefonicamente se l'agente è competente, se ha una buona rete di contatti per gli immobili e se è un agente che si impegnerà a seguirvi (prima verifica telefonica).
Visitare l'agenzia immobiliare verificata in fase 1 durante la visita sul posto al complesso. Non è necessario portare bibite... (secondo incontro di persona).
Vi informeranno per primi se ci saranno immobili in saldo. Inoltre, saranno disponibili per la negoziazione del prezzo.
*Il secondo incontro di persona non è obbligatorio. Anche io ho concluso diversi contratti con agenzie immobiliari che ho verificato solo telefonicamente in fase 1.
Conclusione: 1 agente immobiliare principale + n agenti immobiliari secondari per ogni complesso.
D4. Per le zone di pregio, non è necessario vivere nell'immobile per 10 anni per ottenere l'80% della detrazione fiscale per la casa propria (Jang-Teuk-Gong)?
Ad ogni modo, prima o poi bisognerà venderlo.
L'importo dell'investimento con il metodo gap è così elevato che non ho la liquidità per coprire il deposito cauzionale e temo che non potrò mai abitarci.
Dovrei ridurre le mie aspettative di prezzo e acquistare un immobile che potrei eventualmente abitare in futuro?
→ Non è necessario considerare la zona finale come una vendita definitiva.
Lo spazio per la prima casa non viene lasciato vuoto fino alla morte.
Nel mio caso, ho acquistato un appartamento a Seocho-dong con un piano di 18 anni: 8 anni di attesa prima dell'ingresso e 10 anni di residenza.
(Anche se il piano finanziario dovesse fallire e non dovessi mai trasferirmi tra 8 anni, non ci sono problemi.)
Per le fasce di prezzo superiori a 1,2 miliardi di won, è necessario essere preparati a un orizzonte temporale di lungo termine. Pertanto, è necessario spostarsi in una zona di pregio il più possibile per proteggersi dalla polarizzazione e dall'inflazione.
18 anni sono un periodo molto lungo. Il canone di locazione supererà il prezzo di acquisto che ho pagato. È possibile osservare un esempio come quello del gruppo Hyundai Motor, che possiede il terreno di GBC a Samseong-dong e ha una buona liquidità (collaterale a basso tasso di interesse).
Vendere l'immobile per far fronte a un'emergenza finanziaria e subire una pesante tassazione sulle plusvalenze non ha senso dal punto di vista dell'investimento. Anche senza vendere, è possibile garantire la liquidità.
Anche se non si avesse la possibilità di viverci per tutta la vita, investire in una zona di pregio è un modo per proteggersi dalla polarizzazione.
D5. È meglio acquistare un immobile con un mutuo per viverci o investire con il metodo gap?
→ Dipende dal caso specifico.
In genere, a causa delle restrizioni sul DSR (Debt Service Ratio), è difficile ottenere un mutuo pari al 50% del prezzo di acquisto. (Questo è il motivo per cui si consiglia di investire con il metodo gap).
Tuttavia, i mutui per i neonati (per immobili fino a 900 milioni di won) non sono soggetti alle restrizioni sul DSR.
Se si riesce ad ottenere un mutuo superiore al 50% del prezzo di acquisto, non c'è bisogno di investire con il metodo gap. (+Casi in cui il prezzo di acquisto è basso e, nonostante le restrizioni sul DSR, si riesce ad ottenere un mutuo superiore al 50% del prezzo di acquisto).
D6. Sto valutando un immobile di 25 pyeong in una zona di pregio e uno di 34 pyeong in una zona meno pregiata.
→ Consiglio di scegliere l'immobile di 25 pyeong nella zona di pregio.
In genere, gli immobili di 25 pyeong e 34 pyeong nella stessa zona mantengono una certa proporzione (%).
Tuttavia, la differenza tra le zone di pregio e quelle meno pregiate continua ad aumentare.
È lo stesso motivo per cui, nella risposta alla D1, ho consigliato di scegliere un immobile al primo piano in una zona di pregio piuttosto che un RR in una zona meno pregiata.
D7. Sto valutando tra una zona con buone scuole e una zona comoda per il lavoro (vicino alla stazione).
→ Scegliere una zona comoda per il lavoro (vicino alla stazione).
Le zone con buone scuole sono ottime. Anche io farò crescere i miei figli in una zona con buone scuole.
- Il numero di studenti in età scolare sta diminuendo
- Il numero di posti nelle facoltà di medicina delle province sta aumentando (selezione di talenti locali)
- Le aziende stanno abbassando le barriere delle qualifiche a causa della carenza di manodopera
- Le università di Seul non hanno intenzione di ridurre i posti disponibili
- Non è più un'epoca in cui le lezioni dei migliori insegnanti sono disponibili solo in presenza
- Il numero di famiglie con due soli componenti (DINK) sta aumentando (+single)
In definitiva, l'investimento si basa sulla domanda e sull'offerta. Guardiamo le cose in modo lineare. La domanda per le zone con buone scuole continuerà ad esistere, ma non sarà come negli anni '90. La domanda per le zone con buone scuole non aumenterà rispetto al passato, mentre la domanda per le zone comode per il lavoro continuerà a crescere.
D8. Sarebbe meglio entrare in un complesso in fase di ricostruzione per migliorare la propria situazione economica?
→ È necessario passare rapidamente a una zona di pregio e non fermarsi alle prospettive di ricostruzione.
1. Comitato promotore - costituzione di una cooperativa - autorizzazione all'esecuzione del progetto - ufficio governativo: le fasi sono lunghe e difficili da gestire
2. Zona soggetta a speculazione edilizia (Gangnam 3-gu + Yongsan): se la cooperativa viene costituita, non è possibile trasferire la posizione di membro della cooperativa, quindi la liquidità è bassa
3. Di conseguenza, non ci sono strategie di uscita adeguate..
4. Problema dei contributi aggiuntivi
Per esperienza personale, ho visto solo i membri della cooperativa faticare e la vendita libera accaparrarsi i frutti del loro lavoro, quindi non posso consigliare di acquistare immobili in fase di ricostruzione.
*Se si tratta di un complesso in fase di ricostruzione in una zona di pregio, è accettabile poiché comunque si dovrà mantenere l'immobile a lungo termine.
D9. Non consigliate la zona A, dove c'è un progetto di sviluppo della metropolitana. Perché?
→ Attualmente, le infrastrutture sono carenti e aspettare che il progetto si concretizzi è inefficiente dal punto di vista dell'investimento.
Ad esempio, il prolungamento della linea Shinbundang a Hwaseo è un'opportunità straordinaria. Anche se ci vogliono circa 40 minuti per raggiungere Gangnam Station, è un'ottima infrastruttura perché consente di raggiungere la linea Gangnam senza cambi.
Tuttavia, per le fasce di prezzo di 500 milioni di won, è necessario tenere presente che l'orizzonte temporale di investimento è di 2 anni. In questa fascia di prezzo, non è l'opportunità futura che conta, ma le infrastrutture di cui si può godere fin da subito (in particolare, la posizione entro un'ora da Gangnam).
Mentre si esita a investire in attesa di un progetto che si concretizzerà tra 5 anni o più (come spiegato nel corso avanzato, l'aumento del canone di locazione dovuto all'apertura della linea influisce solo su una parte del prezzo di acquisto), il divario con le zone di pregio si allarga.
L'apertura della linea è ancora lontana, quindi si consiglia di investire a breve termine in zone con infrastrutture già esistenti e con una solida base di domanda reale e poi uscire dal mercato.
D10. Perché confrontate il quartiere A con il quartiere B? Non ha senso.
→ Se il prezzo è simile, perché non dovrebbero essere confrontabili...
Il prezzo di mercato riflette il valore complessivo dell'immobile, comprensivo di capitale proprio e mutuo, dopo che l'acquirente ha valutato diverse zone e riflettuto a lungo. È il prezzo finale stabilito dopo aver preso in considerazione opportunità, rischi e gerarchie dei quartieri.
In futuro, a causa di opportunità e tendenze diverse, i prezzi potrebbero divergere e la gerarchia potrebbe cambiare, ma è importante ricordare che il prezzo attuale riflette non solo il valore attuale, ma anche le aspettative future.
D11. Siamo una famiglia di 4 persone e non riusciamo ad aggiudicarci un immobile tramite asta. È l'acquisto di un immobile tramite asta (Cheongmu Pisa) la soluzione?
→ Se il punteggio è pari o superiore a 69 punti, è meglio continuare a partecipare alle aste.
69 punti è il punteggio massimo per una famiglia di 4 persone. (Periodo di residenza senza proprietà 32 punti + periodo di iscrizione 17 punti + familiari a carico 20 punti)
Un punteggio di 69 punti non garantisce la vincita dell'asta. È il punteggio minimo per avere una qualche possibilità.
Il recente progetto di vendita di Die Hich Bangbae ha visto un'ampia disponibilità di immobili per la vendita libera e un'asta meno 'fortunata', il che ha aumentato leggermente le possibilità di aggiudicarsi un immobile, ma ha dimostrato che una famiglia di 3 persone non poteva aggiudicarsi un immobile con un punteggio inferiore a 69 punti.
Una famiglia di 3 persone (con un punteggio inferiore a 69 punti) dovrebbe acquistare un immobile tramite asta.