[マンション] よくある質問 Q&A 11個

Q1．ロイヤル階、東向き対非ロイヤル物件の価格差が大きいです。投資の際には考慮しないのでしょうか？

→ RRが良いですね。投資の観点からも良い選択です。下落局面でも先に売れるので換金性も高く、急落する必要もありません。ただし、RRと劣る物件の価格差は、一定の割合（％）を維持し続けるでしょう。

上級地と下級地の価格差は、割合（％）が拡大し続けます。万が一、上級地の劣る物件と下級地のRRで迷う状況になった場合、上級地の劣る物件を選択する必要があります。（1階でも構いません。上級地が優先です）

Q2．予算内でA団地、B団地、C団地、D団地で悩んでいます。どの団地が一番良いでしょうか？

→ A団地が一番良さそうですね。それでも急落物件を狙うなら、1つの団地に限定して考えないでください。

A団地の相場通りに買うよりも、B、C、D団地の急落物件を買う方がはるかに有利です。

同じ価格帯の同等の団地の物件をすべて見てください。特に急落物件をリストアップしてください。

急落物件がない？自分で急落物件を作ることができます。気になる物件は積極的に交渉してみてください。（隠れた価格があります。）

Q3．不動産会社（公認仲介業者）には何社連絡するのが良いでしょうか？（＋仲介業者管理のノウハウ？）

→自分が気になる団地をA、B、C、Dの4つに絞ったなら、各団地ごとにメインの仲介業者1社に連絡するだけでも良いでしょう（基本）

それでも、団地ごとに複数の仲介業者に連絡してみてください（推奨）

数十億円もの投資なのに、電話をかけるのが面倒で不安です。それでも、一度電話をかけてみれば分かります。

NAVER不動産で気になる物件を掲載している不動産会社に電話してみてください。

電話で、この方は実力があるのか、物件のネットワークがしっかりしているのか、自分に継続的に気を配ってくれる仲介業者なのか（1回目の電話による検証）

いずれにしても、団地の現地調査に行くついでに、1回目の検証を通過した不動産会社に訪問してみてください。飲み物を差し上げる必要はありません…（2回目の対面）

急落物件が出たら最初に連絡してくれます。価格交渉も依頼すれば積極的に対応してくれるでしょう。

*2回目の対面は必須ではありません。私も1回目の電話による検証だけを通過した不動産会社と何度も契約しました。

結論：各団地ごとにメインの仲介業者1名＋サブの仲介業者n名

Q4．最高級地について、いつか10年間の居住期間を満たさないと、長期優良住宅（80％）の優遇を受けられないのではないでしょうか？

いずれにしても、いつか売却しなければならないでしょう。

ギャップ投資額が大きすぎて、敷金を補填する余裕がなく、居住が永遠に難しいように感じます。

価格の目線を下げて、将来的に居住可能な物件を購入するべきでしょうか？

→必ず最終的に現金化すると考える必要はありません。

1戸の住宅枠は、死ぬまで空けておくものではありません。

私の場合は、8年後に入居＋10年間居住＝18年間という長期計画で、瑞草洞のアパートを購入しました。

（もし資金計画が狂って、8年後ではなく一生入居できなくても構いません。）

12億ウォン以上の物件は、このように非常に長い保有期間を覚悟する必要があるため、できる限り上級地に移行して、両極化＋インフレに対する防御を積極的に行う必要があります。

18年間は非常に長い期間です。私が購入した売買価格よりも、賃貸価格が逆転するでしょう。現代自動車グループが三星洞GBC敷地を保有することで、むしろ現金流動性を確保している事例（低金利担保）を見ることができます。

途中で現金が必要な状況になり、譲渡税の爆弾を被って売却するのは意味のない投資です。売却しなくても現金流動性を確保できます。

たとえ一生居住する余裕がなくても、できる限り上級地に旗を立てることが、両極化に対する防御投資です。

Q5．借金をして居住するべきでしょうか？対ギャップ投資するべきでしょうか？

→ケースバイケースです。

一般的に、DSR規制のため、売買価格の50％もの融資を受けるのは困難です。（ギャップ投資を推奨する理由）

しかし、新生児特例融資（9億ウォン以下の住宅）などは、DSR規制を受けません。

売買価格の50％以上の融資が出る状況であれば、わざわざギャップ投資をする必要はありません。（＋売買価格が低いため、DSR規制を受けても売買価格の融資50％を超えるケース）

Q6．上級地25坪対下級地34坪で悩んでいます。

→上級地25坪をお勧めします。

通常、同等地25坪と34坪は一定の割合（％）を維持します。

しかし、上級地と下級地の格差（％）は拡大し続けています。

Q1で下級地のRRではなく上級地の1階をお勧めした理由と同じです。

Q7．学区対通勤圏（駅近）で悩んでいます。

→通勤圏（駅近）を選択してください。

学区が良いですね。私も自分の子供は学区の良い場所で育てます。

しかし

• 学齢人口が減少していること
• 地方の医科大学の定員が増加していること（地域人材選抜）
• 企業は人材不足により、スペック主義の障壁が低くなっていること
• ソウル近郊の大学の定員を削減する考えがないこと
• トップ講師の講義を、通学講座でしか見られない時代ではないこと
• DINKS世帯も増加していること（＋非婚主義者）

結局、投資は需要と供給です。線形的に見てみましょう。学区の需要は今後も存在するでしょうが、かつての90年代のようではありません。学区の需要は以前よりも増加することはなく、通勤圏の需要は増加し続けています。

Q8．せっかくなら再開発団地に入って、ボディテックをするのはどうでしょうか？

→すぐに上級地に乗り換える必要があるのに、再開発の好材料にとどまらないでください。

1．推進委員会－組合設立－事業計画認可－官庁：長い段階を耐えるのは容易ではなく

2．投機過熱地区（江南3区＋龍山）：組合が設立された場合、組合員資格の譲渡が不可能なため、換金性が低下し

3．それに伴い、出口戦略が適切ではないため…

4．追加負担金の問題

私の経験では、組合員が苦労して準備した食事を一般分譲で奪われた経験しかないためか、再開発物件はあまりお勧めできません。

*最高級地の再開発団地であれば、いずれにしても長期保有する状況であるため、OKです。

Q9．A地区の地下鉄の好材料があるのに、お勧めしないのはなぜですか？理由がありますか？

→現状ではインフラ不足＋好材料が反映されるまで待つのは、投資の観点から非効率

例えば、華城駅の分당선延長は非常に大きな好材料です。江南駅まで約40分以上かかりますが、乗り換えなしで江南大路ラインにアクセスできるのは良いインフラです。

ただし、5億ウォンの物件は、2年間保有した後、短期で売却する必要があることを念頭に置く必要があります。将来の好材料ではなく、今すぐ享受できるインフラ（特に、現在ですぐに江南圏1時間以内でアクセス可能な立地）が重要な価格帯です。

5年＋αの開通の好材料を待つ間に（高度な過程で説明した開通でなければ、賃貸料の上昇による売買価格の上昇部分）、上級地との格差が広がります。

まだ開通まで時間がかかるため、現在ですぐに享受できるインフラが整っている場所の、実需ファンダメンタルズが堅調な場所に短期投資をして売却することをお勧めします。

Q10．A地区をなぜB地区と比較するのですか？意味が分かりません。

→価格が同等なのに、なぜ比較できないのですか…

購入者が複数の地域を比較検討し、全財産＋融資を投入した金額が実際の取引価格です。好材料、悪材料、地区の序列をすべて比較して下した最終決定額です。

その後、それぞれの好材料とトレンドの変化により価格が変わり、序列が変わる可能性がありますが、現在の価格には現在の価値だけでなく、将来の好材料への期待も反映されていることを覚えておいてください。

Q11．4人家族ですが、抽選に当たらず困っています。抽選外れ対策が答えでしょうか？

→加点が69点以上であれば、抽選を継続して試すのが良いでしょう。

69点は4人家族の最高点です。（無住宅期間32点＋加入期間17点＋扶養家族20点）

69点だからといって、当選確率が高いわけではありません。可能性のある最低点です。

最近分譲されたディエイチバンベは、一般分譲の物件が多く、比較的ロト抽選ではないため当選確率が比較的高いですが、最低点が69点であることから、3人家族の当選が不可能であることが証明されました。

3人家族（加点69点未満）は、抽選外れ対策が答えです。

以上です。