Q1. 로얄층,동 vs 비로얄 물건 가격차이가 많이 납니다. 투자시 이는 고려하지 않는지?
→ RR 좋습니다. 투자관점에서도 좋은 선택입니다. 하락기에도 먼저 팔리니 환금성도 좋아서 급매로 안낮춰도 되구요. 다만, RR과 못난이의 가격차이는 계속 일정한 간격(%)을 유지 할 것입니다.
상급지와 하급지의 가격차이는 계속 간격(%)이 벌어집니다. 혹시라도 상급지 못난이 vs 하급지RR → 선택의 기로에 있다면 상급지 못난이를 선택하셔야 합니다. (1층이라도 좋습니다. 상급지가 우선)
Q2. 제 금액대에 A단지,B단지,C단지,D단지 고민중입니다. 어느 단지가 제일 좋을까요?
→ A단지가 제일 좋아보이네요. 그래도 급매 잡으려면 단지 1개로 한정해서 보지마세요.
A단지 시세대로 사는 것보다 B,C,D단지 급매물 사는게 훨씬 이득입니다.
같은 가격대 동급 단지들 매물 싹 다보세요. 특히 급매물 리스트업하시구요.
급매가 없다구요? 본인이 급매 만들 수도 있습니다. 관심있는 매물은 적극 네고해보세요. (숨은 가격이 있습니다.)
Q3. 부동산(공인중개사)은 몇 군데 연락을 하는게 좋나요? (+중개사 관리 노하우?)
→ 본인이 관심단지를 A,B,C,D 단지 4개로 좁혔다면, 각 단지별 메인 중개사 1명만 컨택해도 좋아요 (기본)
그래도 단지별 여러 중개사들을 컨택해보세요 (권장)
수십억 들어가는 투자인데도 수화기 드는게 귀찮고 두려워요. 그래도 전화만 한번 돌려봐도 알아요.
네이버부동산 관심 매물 올린 부동산에 전화해보세요.
전화로 이 분은 실력이 있는지, 매물 커넥션이 잘되어있는지, 나한테 신경을 계속 써줄 중개사인지 (1차 전화검증)
어차피 단지 임장가는김에 1차 검증된 부동산에 방문해보세요. 음료수 사가실 필요는 없구요.. (2차 대면)
급매물 나오면 먼저 연락주실거에요. 가격네고도 요청하면 적극적으로 해주실 거구요.
*2차대면은 필수는 아니에요. 저도 1차 전화 검증만 된 부동산이랑 많이 계약해봤습니다.
결론: 각 단지별 메인중개사 1명 + Side중개사 n명
Q4. 최상급지에 대하여 언젠가 실거주 10년을 채워야 장특공 80%를 받는거 아닌가요?
갭투자 금액이 너무 커서 전세금을 매꿀 여력이 안되어 실거주가 영영 힘들거 같아요.
가격 눈높이를 낮춰서 추후 실거주 가능한 물건으로 매수해야 할까요?
→ 꼭 최종지를 현금청산이라고 생각할 필요 없어요.
저 같은 경우에는 서초동 아파트를 8년후 입주 + 10년거주 = 18년 장기 계획으로 매수했습니다.
(혹시라도 자금계획이 틀어져서 8년후가 아니라 평생 입주를 못해도 상관없습니다.)
12억 이상 구간은 이처럼 엄청난 장기간 보유를 각오하셔야 하기 때문에 최대한 상급지로 이동해서 양극화+인플레에 대한 방어를 적극적으로 하셔야 합니다.
18년은 엄청난 기간입니다. 제가 매수한 매매가보다 전세가가 역전할 겁니다. 마치 현대자동차 그룹이 삼성동 gbc부지를 보유해서 오히려 현금 유동성을 잘 확보한 케이스(저금리 담보)를 보실 수 있습니다.
중간에 현금이 필요한 상황이 생겨 양도세 폭탄을 맞고 매도하는 건 의미없는 투자입니다.굳이 팔지 않더라도 현금 유동성을 확보할 수 있습니다.
설사 평생 실거주할 여력이 없다하더라도 최대한 상급지에 깃발 꽂는 것이 양극화에 대한 방어 투자입니다.
Q5. 대출받아 실거주를 할까요? vs 갭투자를 할까요?
일반적으로 DSR 규제 때문에 매매가의 50%씩이나 되는 대출을 받기는 어렵습니다. (갭투자를 권장하는 이유)
그러나 신생아특례대출(9억이하 주택) 등은 DSR규제를 받지 않습니다.
매매가의 50프로 이상 대출이 나오는 상황이라면 굳이 갭투자를 할 필요 없습니다. (+매매가가 작아서 DSR규제를 받더라도 매매가의 대출 50%를 넘는 케이스)
Q6. 상급지 25평 vs 하급지 34평 고민됩니다.
보통 동급지 25평과 34평은 일정비율(%)을 유지합니다.
그러나 상급지와 하급지의 격차(%)는 계속 벌어지고 있습니다.
Q1에서 하급지RR대신 상급지 1층을 추천드린 이유와 같습니다.
Q7. 학군지 vs 직주근접(역세권) 고민됩니다.
학군지 좋습니다. 저도 제 자식은 학군지에서 키울겁니다.
- 학령인구가 줄어들고 있고
- 지방의대 정원은 늘어나고(지역인재 선발)
- 기업들은 인력난으로 스펙주의 장벽이 낮아지고
- 인서울 대학정원은 별로 줄일 생각이 없고
- 1타강사의 강의를 현강에서만 볼 수 있는 시대도 아니고
- DINK족도 늘어나고 있고 (+비혼주의자)
결국 투자는 수요와 공급입니다. Linear하게 봅시다. 학군지의 수요는 앞으로도 계속 있겠지만, 예전 90년대 같지는 않습니다. 학군지의 수요는 예전보다 커지진 않을 것이고 직주근접에 대한 수요는 계속 늘고 있습니다.
Q8. 이왕이면 재건축단지에 들어가서 몸테크하는게 어떨까요?
→ 후딱 후딱 상급지로 갈아타야하는데, 재건축호재에 머물러 계시지 마십시오.
1. 추진위 - 조합설립 - 사업시행인가 - 관처 : 기다란 단계를 버티기 쉽지 않고
2. 투기과열지구(강남3구+용산): 조합설립이 된다면 조합원지위 양도가 불가능해서 환금성이 떨어지고
저는 경험상 조합원들이 다 고생하시고 차려 놓은 밥상을 일반분양으로 꿀꺽 한 경험밖에 없어서인지 몰라도 재건축 물건은 딱히 추천드리지 못하겠습니다.
*최상급지 재건축단지라면 어차피 장기간 hold해야 하는 상황이므로 ok 입니다.
Q9. A지역 지하철 호재가 있는데 추천을 안하시네요. 이유가 있나요?
→ 지금 당장 인프라부족 + 호재반영때까지 기다리는건 투자관점에서 비효율
예를들어, 화서역의 신분당선연장은 엄청나게 큰 호재입니다. 비록 강남역까지 약 40분이상 걸리지만 환승없이 강남대로 라인을 접근할 수 있는 것은 좋은 인프라입니다.
다만, 매가 5억 구간은 2년 보유후 단기 exit해야 하는 구간임을 염두해 두셔야 합니다. 앞으로의 호재가 아니라 지금 당장 누릴수 있는 인프라 (특히 지금 당장 강남권 1시간내 가능한 입지)가 중요한 가격 구간입니다.
5년+@ 개통의 호재를 기다리느라(심화과정에서 설명드린 개통이 되어야만 전세가상승으로 오르는 매가부분) 머뭇거리는 동안 상급지와의 격차가 벌어집니다.
아직 개통이 멀었기 때문에 지금 당장 누릴수 있는 인프라가 갖춰진 곳의 실수요 fundamental이 튼튼한 곳에 단기 투자를 하고 exit를 권장드리는 것입니다.
Q10. A동네를 왜 B동네에 비교하나요? 어이가 없어요
매수자가 여러 지역 비교하며 고심끝에 전재산+대출 몰아넣은 숫자가 실거래가입니다. 호재, 악재, 동네서열 다 비교하고 내린 최종결정 금액입니다.
추후 각자의 호재와 트렌드 변화로 가격이 벌어져서 서열이 나뉠수 있습니다만, 지금 가격이 현재가치뿐아니라 미래 호재 기대까지 반영되어 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.
Q11. 4인가족인데 청약 당첨이 안되어서 답답하네요. 청무피사가 답인가요?
→ 가점이 69점이상이시라면 계속 청약 Try하는게 좋습니다.
69점은 4인가족의 최대점수입니다. (무주택기간 32점+가입기간 17점 + 부양가족20점)
69점이라고 해서 당첨가능성이 높은것은 아닙니다. 가능성이 있는 최소한의 점수입니다.
최근 분양한 디에이치방배는 일반분양물량이 풍부하고 상대적으로 덜(?) 로또청약이라 당첨가능성이 그나마 높았습니다만, 최소점수가 69점으로 3인가족의 당첨이 불가능한 것을 입증하였습니다.
3인가족(가점 69점미만)은 청무피사가 답입니다.