V1. De prijsverschillen tussen Royal-lagen/gebouwen en niet-Royal objecten zijn aanzienlijk. Neemt u dit bij investeringen niet in overweging?
→ RR is goed. Ook vanuit investeringsperspectief is het een goede keuze. Zelfs tijdens een dalende markt worden ze als eerste verkocht, dus de liquiditeit is goed en u hoeft geen noodverkoop te doen. Het prijsverschil tussen RR en minder aantrekkelijke objecten zal echter altijd een bepaalde verhouding (%) behouden.
Het prijsverschil tussen hogere en lagere locaties neemt steeds verder toe (%). Als u voor een lastige keuze staat tussen een minder aantrekkelijk object op een hogere locatie en een RR op een lagere locatie, dan moet u voor het minder aantrekkelijke object op de hogere locatie kiezen. (Zelfs als het op de begane grond is, de hogere locatie gaat voor).
V2. Ik twijfel tussen complex A, complex B, complex C en complex D binnen mijn budget. Welk complex is het beste?
→ Complex A ziet er het beste uit. Maar als u op zoek bent naar een noodverkoop, beperk u dan niet tot één complex.
Het is veel gunstiger om een noodverkoop in complex B, C of D te kopen dan een object in complex A tegen de marktprijs.
Bekijk alle objecten in vergelijkbare complexen in dezelfde prijsklasse. Maak vooral een lijst met noodverkopen.
Geen noodverkopen? U kunt zelf een noodverkoop creëren. Onderhandel actief over objecten die u interesseren. (Er zijn verborgen prijzen.)
V3. Hoeveel makelaars (beëdigde makelaars) moet ik contacteren? (+tips voor makelaarsmanagement?)
→ Als u uw interesses heeft beperkt tot complex A, B, C en D, dan is het voldoende om per complex één hoofdmakelaar te contacteren (basis).
Neem echter ook contact op met meerdere makelaars per complex (aanbevolen).
Het is een investering van miljoenen euro's, maar u bent bang om de telefoon op te nemen. Toch kunt u door even te bellen al veel te weten komen.
Bel de makelaars die op Funda een object hebben staan dat u interesseert.
Vraag tijdens het telefoongesprek of de makelaar competent is, of hij goede connecties heeft in de markt en of hij de tijd en aandacht aan u zal besteden (eerste telefonische controle).
Ga tijdens een bezichtiging in het complex langs bij de makelaars die de eerste telefonische controle hebben doorstaan. U hoeft geen drankjes mee te nemen... (tweede ontmoeting).
Als er een noodverkoop is, zullen ze u als eerste informeren. En als u vraagt om de prijs te onderhandelen, zullen ze dat actief doen.
*Een tweede ontmoeting is niet verplicht. Ik heb al veel contracten gesloten met makelaars die alleen de eerste telefonische controle hebben doorstaan.
Conclusie: één hoofdmakelaar + n bijkomende makelaars per complex.
V4. Moet ik niet ooit 10 jaar zelf bewonen in een toplocatie om 80% van de overdrachtsbelasting (bij langdurig bezit) te krijgen?
Uiteindelijk moet u het toch verkopen.
Het investeringsbedrag is zo hoog dat ik niet genoeg geld heb om de borg te betalen, dus zelf bewonen lijkt voor altijd onmogelijk.
Moet ik mijn verwachtingen verlagen en een object kopen dat ik in de toekomst wel kan bewonen?
→ U hoeft niet te denken dat de eindbestemming altijd een verkoop is.
De woning voor eigen gebruik blijft tot uw overlijden in uw bezit.
In mijn geval heb ik een appartement in Seocho-dong gekocht met een plan om er over 8 jaar in te trekken en er 10 jaar te wonen = een 18-jarig langetermijnplan.
(Het maakt niet uit als mijn financiële plan mislukt en ik er over 8 jaar niet in kan trekken of er nooit kan wonen.)
In het segment van meer dan €1.000.000 moet u rekening houden met een extreem lange periode van bezit. Daarom moet u zo veel mogelijk naar een toplocatie verhuizen en zich actief beschermen tegen polarisatie en inflatie.
18 jaar is een enorm lange tijd. De huurprijs zal hoger zijn dan de aankoopprijs die ik heb betaald. Net zoals Hyundai Motor Group de GBC-site in Samseong-dong bezit, kan het ook dienen als een liquiditeitsbuffer (lage rente, onderpand).
Het heeft geen zin om te verkopen en een enorme belasting op overdrachten te betalen als u onderweg geld nodig heeft. Zelfs zonder te verkopen kunt u liquiditeit waarborgen.
Zelfs als u geen mogelijkheid heeft om er voor altijd te wonen, is het beschermen tegen polarisatie een belangrijke investering, door zo veel mogelijk een voet aan de grond te krijgen op een toplocatie.
V5. Moet ik een lening afsluiten voor eigen bewoning? Of moet ik investeren met een huurkoop?
→ Dat hangt af van uw situatie.
Door de DSR-regulering is het normaal gesproken moeilijk om een lening af te sluiten die 50% van de verkoopprijs bedraagt. (Dit is de reden waarom huurkoop wordt aanbevolen).
Maar er zijn uitzonderingen, zoals de lening voor nieuwelingen (woningen onder de €750.000), die niet onder de DSR-regulering vallen.
Als u een lening kunt krijgen die meer dan 50% van de verkoopprijs bedraagt, dan hoeft u geen huurkoop te doen. (+Situaties waarin de verkoopprijs laag is, waardoor u ondanks de DSR-regulering meer dan 50% van de verkoopprijs kunt lenen).
V6. Ik twijfel tussen een 25 m² appartement op een toplocatie en een 34 m² appartement op een minder aantrekkelijke locatie.
→ Ik raad u het 25 m² appartement op de toplocatie aan.
Normaal gesproken houden een 25 m² appartement en een 34 m² appartement op dezelfde locatie een bepaalde verhouding (%) aan.
Maar het verschil tussen toplocaties en minder aantrekkelijke locaties neemt steeds verder toe.
Dit is dezelfde reden waarom ik in vraag 1 een appartement op de begane grond op een toplocatie aanraadde in plaats van een RR op een minder aantrekkelijke locatie.
V7. Ik twijfel tussen een schoolgebied en een locatie dichtbij werk (station).
→ Kies voor een locatie dichtbij werk (station).
Een schoolgebied is goed. Ik wil mijn eigen kinderen ook in een schoolgebied laten opgroeien.
- Het aantal schoolgaande kinderen neemt af en
- het aantal plaatsen aan medische faculteiten in de provincies neemt toe (selectie van regionale talenten) en
- bedrijven kampen met personeelstekorten, waardoor de drempel voor diploma's lager wordt en
- de universiteiten in Seoul hebben niet echt plannen om het aantal plaatsen te verminderen en
- de tijd dat je alleen in de klas van een topdocent kon leren is voorbij en
- het aantal gezinnen met twee inkomens neemt toe (+alleenstaanden).
Uiteindelijk draait investeren om vraag en aanbod. Laten we lineair denken. De vraag naar schoolgebieden zal in de toekomst wel blijven bestaan, maar het is niet meer zoals in de jaren 90. De vraag naar schoolgebieden zal niet toenemen en de vraag naar locaties dichtbij werk zal blijven toenemen.
V8. Zou het niet beter zijn om in een herontwikkelingsgebied te investeren en zo te profiteren van de herontwikkeling?
→ U moet zo snel mogelijk naar een toplocatie verhuizen, dus blijf niet hangen in de hoop op herontwikkeling.
1. Voorbereidende commissie - oprichting van een bouwvereniging - vergunning voor uitvoering van werkzaamheden - goedkeuring door de overheid: het is moeilijk om deze lange fasen vol te houden en
2. Gebieden met oververhitting van de woningmarkt (Gangnam 3-districten + Yongsan): als er een bouwvereniging wordt opgericht, kan de positie van een lid van de bouwvereniging niet worden overgedragen, waardoor de liquiditeit afneemt en
3. hierdoor is er geen geschikte exitstrategie en
4. extra bijdragen zijn een probleem.
Op basis van mijn ervaringen, waarbij ik heb gezien dat de leden van de bouwvereniging veel moeite hebben gedaan, maar de normale verkoop de vruchten plukte, kan ik herontwikkelingsobjecten niet echt aanraden.
*Als het een herontwikkelingsgebied in een toplocatie is, dan is het ok, want u moet het toch langere tijd vasthouden.
V9. U adviseert tegen wijk A, terwijl er een metro-uitbreiding in de planning is. Is er een reden voor?
→ Momenteel ontbreken infrastructuren + vanuit investeringsperspectief is het inefficiënt om te wachten tot de uitbreiding gereed is.
Neem bijvoorbeeld de verlenging van de Shinbundang-lijn naar Hwaseo Station. Dit is een enorme stimulans. Hoewel het ongeveer 40 minuten duurt om naar Gangnam Station te reizen, is het een goede infrastructuur omdat u zonder overstappen toegang heeft tot de Gangnam-lijn.
Maar houd er rekening mee dat objecten in de prijsklasse van €250.000 binnen 2 jaar moeten worden verkocht. In deze prijsklasse is de huidige infrastructuur (vooral de locatie die binnen 1 uur van Gangnam ligt) belangrijker dan toekomstige voordelen.
Tijdens het wachten op de uitbreiding die over 5 jaar of langer klaar is (in de gevorderde cursus leg ik uit welke delen van de verkoopprijs stijgen door de huurstijging nadat de uitbreiding klaar is), neemt het verschil met toplocaties toe.
Omdat de opening nog ver weg is, raad ik u aan om te investeren in een gebied met een solide fundament van reële vraag en een goede infrastructuur, en vervolgens snel te verkopen.
V10. Waarom vergelijkt u buurt A met buurt B? Ik snap er niets van.
→ Waarom zijn ze niet vergelijkbaar als de prijzen hetzelfde zijn...
De daadwerkelijke verkoopprijs is het bedrag dat de koper betaalt na het vergelijken van verschillende gebieden en het combineren van zijn spaargeld en een lening. De daadwerkelijke verkoopprijs weerspiegelt de uiteindelijke beslissing die is genomen na het vergelijken van voordelen, nadelen en de hiërarchie van de buurten.
De prijzen kunnen in de toekomst uiteenlopen door de voordelen en trends van elke buurt, waardoor er een hiërarchie ontstaat. Maar vergeet niet dat de huidige prijs niet alleen de huidige waarde weerspiegelt, maar ook de verwachtingen van toekomstige voordelen.
V11. Ik ben een gezin van 4 personen en ik ben gefrustreerd omdat ik geen loterij heb gewonnen. Is loterij kopen de oplossing?
→ Als u een score van 69 of hoger heeft, kunt u het blijven proberen.
69 punten is de maximale score voor een gezin van 4 personen. (32 punten voor periode zonder eigen woning + 17 punten voor lidmaatschapsduur + 20 punten voor onderhoudsgerechtigden).
Een score van 69 betekent echter niet dat de kans op winnen hoog is. Het is de minimale score om een kans te maken.
De onlangs gelanceerde Die'ach Banbae had een overvloed aan reguliere verkopen en was relatief minder een loterij, waardoor de kans op winnen iets hoger was. Maar de minimale score was 69 punten, wat aantoont dat een gezin van 3 personen niet kon winnen.
Een gezin van 3 personen (met minder dan 69 punten) kan beter loterijen kopen.