P1. Różnica cen między mieszkaniami na najwyższych piętrach (Royal Floor) a tymi na niższych piętrach jest duża. Czy podczas inwestowania nie bierze się tego pod uwagę?
→ RR jest dobrym wyborem. Z punktu widzenia inwestycji również jest to dobra opcja. W czasie spadków ceny sprzedają się one jako pierwsze, więc płynność jest dobra i nie trzeba ich sprzedawać w cenie obniżonej. Jednak różnica cen między RR a mieszkaniami o niższej jakości będzie utrzymywana na stałym poziomie (%).
Różnica cen między lepszymi a gorszymi lokalizacjami stale rośnie (%). Jeśli miałbyś wybierać między gorszym mieszkaniem w lepszej lokalizacji a lepszym mieszkaniem w gorszej lokalizacji → należy wybrać gorsze mieszkanie w lepszej lokalizacji. (nawet jeśli jest to 1. piętro. Lokalizacja jest priorytetem).
P2. Rozważam inwestycję w osiedla A, B, C i D w moim przedziale cenowym. Które osiedle jest najlepsze?
→ Osiedle A wygląda na najlepsze. Niemniej jednak, jeśli chcesz znaleźć okazję, nie ograniczaj się do jednego osiedla.
Kupno mieszkania na osiedlu A po cenie rynkowej jest mniej korzystne niż kupno mieszkania w cenie niższej od rynkowej na osiedlach B, C lub D.
Sprawdź wszystkie oferty w podobnej cenie i na podobnym poziomie w tych osiedlach. Zwróć szczególną uwagę na listę ofert w cenie niższej od rynkowej.
Nie ma ofert w cenie niższej od rynkowej? Możesz sam stworzyć taką okazję. Aktywnie negocjuj ceny interesujących Cię ofert. (Istnieje ukryta wartość).
P3. Do ilu agencji nieruchomości (pośredników w obrocie nieruchomościami) należy się kontaktować? (+porady dotyczące zarządzania pośrednikami?)
→ Jeśli zawęziłeś zakres poszukiwań do 4 osiedli A, B, C i D, możesz skontaktować się tylko z jednym głównym pośrednikiem z każdego osiedla (podstawa).
Mimo to warto skontaktować się z kilkoma pośrednikami z każdego osiedla (zalecane).
Inwestycja w nieruchomość za kilka milionów złotych, a odbieranie telefonu jest uciążliwe i przerażające. Nawet jedno połączenie telefoniczne może wiele zdziałać.
Zadzwoń do agencji nieruchomości, które umieściły ogłoszenie o interesującej Cię ofercie na portalu nieruchomości Naver.
Podczas rozmowy telefonicznej sprawdź, czy ta osoba jest kompetentna, czy ma dobre kontakty w zakresie ofert i czy będzie Ci się poświęcać (1. weryfikacja telefoniczna).
Skoro i tak zamierzasz obejrzeć osiedle, odwiedź agencję nieruchomości, która przeszła 1. weryfikację. Nie musisz przynosić napojów... (2. spotkanie).
Jeśli pojawią się oferty w cenie niższej od rynkowej, powiadomią Cię o tym. Jeśli poprosisz o negocjację ceny, zrobią to chętnie.
*2. spotkanie nie jest obowiązkowe. Ja też często zawierałem umowy z agencjami nieruchomości, które przeszły tylko 1. weryfikację telefoniczną.
Podsumowanie: 1 główny pośrednik z każdego osiedla + n pośredników pomocniczych.
P4. Czy w przypadku najlepszych lokalizacji trzeba kiedyś zamieszkać na 10 lat, aby otrzymać 80% ulg w podatku od nieruchomości?
Tak czy inaczej, kiedyś trzeba będzie sprzedać nieruchomość.
Kwota inwestycji z wykorzystaniem kredytu hipotecznego jest zbyt wysoka, aby móc spłacić kaucję, więc zamieszkanie na stałe wydaje się niemożliwe.
Czy powinienem obniżyć wymagania cenowe i kupić nieruchomość, w której będę mógł zamieszkać w przyszłości?
→ Nie trzeba traktować ostatecznego miejsca zamieszkania jako konieczności sprzedaży.
Nie wyprowadzasz się z jedynego mieszkania do końca życia.
W moim przypadku kupiłem mieszkanie w dzielnicy Seocho-dong z planem zamieszkania po 8 latach i zamieszkania na 10 lat = 18 lat planu długoterminowego.
(Nawet jeśli plany finansowe się nie powiodą i nie będę mógł się tam wprowadzić po 8 latach, a może nigdy, to nie ma to znaczenia).
W przypadku nieruchomości o wartości powyżej 1,2 mld won należy liczyć się z bardzo długim okresem posiadania, dlatego należy przenieść się do jak najlepszej lokalizacji, aby jak najlepiej chronić się przed polaryzacją i inflacją.
18 lat to bardzo długi okres. Kaucja będzie wyższa niż cena zakupu, którą zapłaciłem. Można to porównać do przypadku, gdy grupa Hyundai Motor posiada działkę GBC w dzielnicy Samseong-dong i w rzeczywistości dobrze zabezpiecza płynność finansową (niskie oprocentowanie zabezpieczenia).
Sprzedaż nieruchomości w celu uzyskania gotówki w razie potrzeby i zapłacenia wysokiego podatku od zysków kapitałowych nie ma sensu. Nawet jeśli nie sprzedasz nieruchomości, możesz zapewnić sobie płynność finansową.
Nawet jeśli nie masz możliwości zamieszkania na stałe, inwestowanie w jak najlepszą lokalizację jest formą zabezpieczenia przed polaryzacją.
P5. Czy mam zaciągnąć kredyt hipoteczny i zamieszkać? Czy mam zainwestować w mieszkanie z najmem?
→ To zależy od indywidualnych okoliczności.
Zazwyczaj ze względu na ograniczenia DSR trudno jest uzyskać kredyt hipoteczny na 50% ceny zakupu. (powód rekomendacji inwestycji w mieszkanie z najmem).
Jednak kredyt preferencyjny dla nowo narodzonych dzieci (nieruchomości o wartości do 900 mln won) nie podlega ograniczeniom DSR.
Jeśli możesz uzyskać kredyt hipoteczny na ponad 50% ceny zakupu, nie ma potrzeby inwestowania w mieszkanie z najmem. (+w przypadku gdy cena zakupu jest niska, a ograniczenia DSR nadal obowiązują, ale kredyt hipoteczny przekracza 50% ceny zakupu).
P6. Waham się między 25-metrowym mieszkaniem w lepszej lokalizacji a 34-metrowym w gorszej lokalizacji.
→ Polecam 25-metrowe mieszkanie w lepszej lokalizacji.
Zazwyczaj 25-metrowe i 34-metrowe mieszkania w tej samej lokalizacji utrzymują stały stosunek cenowy (%).
Jednak różnica cen między lepszymi a gorszymi lokalizacjami stale rośnie.
Jest to podobne do powodu, dla którego w odpowiedzi na P1 poleciłem 1. piętro w lepszej lokalizacji zamiast mieszkania RR w gorszej lokalizacji.
P7. Waham się między lokalizacją z dobrymi szkołami a lokalizacją dogodną komunikacyjnie (blisko stacji metra).
→ Wybierz lokalizację dogodną komunikacyjnie (blisko stacji metra).
Dobre szkoły to świetna sprawa. Ja też chciałbym, żeby moje dzieci uczyły się w dobrych szkołach.
- Liczba uczniów maleje
- Zwiększa się liczba miejsc na uczelniach medycznych w regionach (rekrutacja lokalnych talentów)
- Ze względu na niedobór siły roboczej firmy obniżają wymagania dotyczące kwalifikacji
- Liczba miejsc na uniwersytetach w Seulu nie spada znacząco
- Czasy, kiedy lekcje najlepszych korepetytorów można było oglądać tylko na żywo, już minęły
- Rośnie liczba rodzin z jednym dzieckiem (+osoby niezamężne)
W końcu inwestowanie to kwestia podaży i popytu. Spójrzmy na to liniowo. Zapotrzebowanie na lokalizacje z dobrymi szkołami będzie nadal istniało, ale nie będzie ono takie jak w latach 90. ubiegłego wieku. Zapotrzebowanie na lokalizacje z dobrymi szkołami nie wzrośnie, a zapotrzebowanie na lokalizacje dogodne komunikacyjnie będzie rosło.
P8. Może lepiej zainwestować w osiedle objęte programem przebudowy i wykorzystać okazję do wzrostu wartości nieruchomości?
→ Należy szybko przenieść się do lepszej lokalizacji i nie zatrzymywać się na perspektywie przebudowy.
1. Komitet inicjatywny - utworzenie spółdzielni mieszkaniowej - uzyskanie pozwolenia na budowę - nadzór: trudno jest wytrzymać długie etapy
2. Obszar objęty nadzorem (3 dzielnice Gangnam + Yongsan): jeśli spółdzielnia mieszkaniowa zostanie utworzona, nie będzie można przenieść praw członkowskich, co zmniejsza płynność finansową
3. W związku z tym trudno jest wybrać odpowiednią strategię wyjścia z inwestycji..
4. Problem dodatkowych opłat
Z mojego doświadczenia wynika, że członkowie spółdzielni mieszkaniowej bardzo ciężko pracują, a ostatecznie mieszkania są sprzedawane w ramach ogólnej oferty i nie mogę polecić inwestycji w osiedla objęte programem przebudowy.
*Jeśli chodzi o najlepsze osiedla objęte programem przebudowy, to i tak trzeba je posiadać przez długi okres czasu, więc jest to ok.
P9. Nie polecasz dzielnicy A, mimo że jest tam linia metra w planach. Dlaczego?
→ Brak infrastruktury w tej chwili + oczekiwanie na realizację planów jest nieefektywne z punktu widzenia inwestycji.
Na przykład przedłużenie linii metra Sinbundang do stacji Hwaseo jest ogromną szansą. Chociaż podróż do stacji Gangnam zajmuje około 40 minut, możliwość dotarcia do linii Gangnam bez przesiadek jest dobrą infrastrukturą.
Jednak w przypadku nieruchomości o wartości 500 mln won należy pamiętać, że okres inwestycji wynosi 2 lata, po czym należy szybko ją sprzedać. W tym przedziale cenowym ważniejsza jest infrastruktura, z której można korzystać już teraz (zwłaszcza lokalizacja, do której można dojechać z Gangnam w ciągu 1 godziny), a nie przyszłe plany.
Podczas zastanawiania się nad realizacją planów (w zaawansowanym kursie wyjaśnię, że wzrost ceny nieruchomości wynikający ze wzrostu czynszu jest możliwy dopiero po uruchomieniu linii metra), rośnie różnica cen w stosunku do lepszych lokalizacji.
Ponieważ uruchomienie linii metra jest jeszcze odległe, polecam krótkoterminową inwestycję w miejsca o stabilnym popycie ze strony nabywców, w których infrastruktura jest już dostępna.
P10. Dlaczego porównujesz dzielnicę A do dzielnicy B? Nie rozumiem.
→ Jeśli ceny są porównywalne, to dlaczego nie można ich porównywać...
Cena transakcyjna to kwota, którą nabywca wpłaca po porównaniu różnych lokalizacji i rozważeniu wszystkich czynników, w tym swojego majątku i kredytu hipotecznego. Jest to ostateczna cena, która uwzględnia wszystkie aspekty, takie jak szanse, zagrożenia i prestiż lokalizacji.
W przyszłości ceny mogą się różnić w zależności od konkretnych szans i zmian trendów, co doprowadzi do różnic w prestiżu lokalizacji, ale należy pamiętać, że obecna cena odzwierciedla nie tylko bieżącą wartość, ale także oczekiwania dotyczące przyszłych szans.
P11. Jestem z 4-osobową rodziną i nie mogę wygrać w losowaniu mieszkań. Czy zakup mieszkania na rynku wtórnym to rozwiązanie?
→ Jeśli masz 69 punktów lub więcej, warto nadal próbować wygrać w losowaniu.
69 punktów to maksymalna liczba punktów dla 4-osobowej rodziny. (Okres bez własnego mieszkania 32 punkty + okres członkostwa 17 punktów + osoby na utrzymaniu 20 punktów)
69 punktów nie gwarantuje wygranej w losowaniu. To minimalna liczba punktów, która daje szansę na wygraną.
W ostatnim czasie odbyło się losowanie mieszkań w projekcie Die Hich Bangbae, w którym było dużo mieszkań w ofercie ogólnej i losowanie było stosunkowo mniej „losowe”, a szansa na wygraną była stosunkowo wysoka, ale minimalna liczba punktów wyniosła 69, co dowodzi, że 3-osobowa rodzina nie mogła wygrać.
3-osobowa rodzina (poniżej 69 punktów) powinna kupić mieszkanie na rynku wtórnym.