P1. Existe uma grande diferença de preço entre os imóveis em andares nobres e os demais. Isso não é levado em consideração na hora de investir?
→ RR é bom. Do ponto de vista do investimento, é uma boa escolha. Mesmo em tempos de queda, é vendido primeiro, então a liquidez é boa e não precisa ser vendido com desconto. No entanto, a diferença de preço entre RR e os imóveis menos desejáveis continuará mantendo uma proporção (%) constante.
A diferença de preço entre áreas nobres e áreas menos nobres tende a aumentar em proporção (%). Se você estiver em um dilema entre um imóvel menos desejável em uma área nobre e um RR em uma área menos nobre, você deve escolher o imóvel menos desejável na área nobre (mesmo que seja no 1º andar. Áreas nobres são prioridade).
P2. Estou em dúvida entre os condomínios A, B, C e D na minha faixa de preço. Qual deles é o melhor?
→ O Condomínio A parece ser o melhor. No entanto, se você quiser encontrar um bom negócio, não se limite a apenas um condomínio.
Comprar no Condomínio A pelo preço de mercado é muito mais vantajoso do que comprar um imóvel em leilão nos Condomínios B, C ou D.
Verifique todos os imóveis em condomínios da mesma categoria e na mesma faixa de preço. Em particular, faça uma lista de imóveis em leilão.
Não há imóveis em leilão? Você mesmo pode criar um. Negocie ativamente os imóveis que lhe interessam. (Existe um preço oculto).
P3. Quantas imobiliárias (corretores de imóveis) devo contatar? (+ dicas para gerenciar corretores?)
→ Se você reduziu sua busca a 4 condomínios, A, B, C e D, é bom contatar apenas 1 corretor principal por condomínio (básico).
Ainda assim, tente contatar vários corretores em cada condomínio (recomendado).
É um investimento de milhões e você sente receio de atender o telefone. Mas, basta fazer uma ligação para saber.
Ligue para as imobiliárias que anunciaram imóveis de seu interesse no Naver Budeongsan.
Por telefone, verifique se ele é um profissional competente, se tem boas conexões com imóveis e se é um corretor que prestará atenção a você (1ª verificação por telefone).
Aproveite a visita ao local para visitar a imobiliária que passou na 1ª verificação. Não precisa levar refrigerante... (2ª visita pessoal).
Ele entrará em contato com você assim que um imóvel em leilão estiver disponível. E, se você pedir, ele negociará o preço ativamente.
*A 2ª visita pessoal não é obrigatória. Já fiz muitos contratos com imobiliárias que passaram apenas na 1ª verificação por telefone.
Conclusão: 1 corretor principal por condomínio + n corretores auxiliares.
P4. Em uma área nobre, não é preciso morar por 10 anos para receber 80% do benefício fiscal (Jang-teuk-gong)?
De qualquer forma, você terá que vendê-lo em algum momento.
O valor do investimento com aluguel com diferença (Gap) é muito alto, e não tenho condições de cobrir o aluguel, então acho que nunca poderei morar lá.
Devo reduzir minhas expectativas de preço e comprar um imóvel em que possa morar no futuro?
→ Não precisa pensar necessariamente que o destino final é a venda do imóvel.
A vaga para 1 imóvel não é deixada vazia até a morte.
No meu caso, comprei um apartamento em Seocho-dong com um plano de 8 anos para me mudar + 10 anos de residência = 18 anos de longo prazo.
(Mesmo que o plano financeiro dê errado e eu não consiga me mudar daqui a 8 anos, ou nunca, não tem problema).
Na faixa de preço acima de 1,2 bilhão de wons, você precisa estar preparado para manter o imóvel por um período muito longo, por isso deve se mudar para a melhor área possível e se proteger ativamente contra a polarização e a inflação.
18 anos é um período enorme. O aluguel será maior que o preço de compra do imóvel que comprei. É como o caso do Hyundai Motor Group, que possui o terreno do GBC em Samseong-dong e garante uma boa liquidez (garantia de baixo custo de juros).
Não faz sentido investir se você precisar de dinheiro e tiver que pagar um imposto alto sobre a venda do imóvel. Mesmo que você não venda, pode garantir liquidez.
Mesmo que você não tenha condições de morar lá para sempre, investir em uma área nobre é uma forma de se proteger contra a polarização.
P5. Devo comprar um imóvel para morar com financiamento? Ou devo investir em um imóvel com aluguel com diferença (Gap)?
Em geral, devido às restrições do DSR, é difícil obter um financiamento de até 50% do valor do imóvel. (Motivo pelo qual recomendo investir em imóveis com aluguel com diferença).
No entanto, o financiamento para recém-nascidos (imóveis de até 9 bilhões de wons) não está sujeito às restrições do DSR.
Se você conseguir um financiamento de mais de 50% do valor do imóvel, não precisa investir em um imóvel com aluguel com diferença. (+ casos em que o valor do imóvel é baixo e, mesmo que esteja sujeito às restrições do DSR, o financiamento ultrapasse 50% do valor do imóvel).
P6. Estou em dúvida entre um imóvel de 25 pyeong em uma área nobre e um imóvel de 34 pyeong em uma área menos nobre.
→ Recomendo o imóvel de 25 pyeong em uma área nobre.
Normalmente, os imóveis de 25 pyeong e 34 pyeong em uma mesma área mantêm uma certa proporção (%).
No entanto, a diferença entre áreas nobres e áreas menos nobres está aumentando.
É o mesmo motivo pelo qual recomendei um imóvel de 1º andar em uma área nobre em vez de um RR em uma área menos nobre na P1.
P7. Estou em dúvida entre uma área com boas escolas e uma área com boa localização para trabalho (próxima ao metrô).
→ Escolha uma área com boa localização para trabalho (próxima ao metrô).
Áreas com boas escolas são boas. Eu também criaria meus filhos em uma área com boas escolas.
- O número de alunos está diminuindo e
- O número de vagas nas faculdades de medicina regionais está aumentando (seleção de talentos locais) e
- As empresas estão enfrentando dificuldades para encontrar mão de obra, então os requisitos de qualificação estão diminuindo e
- As faculdades de Seul não têm muita intenção de reduzir o número de vagas e
- A era em que as aulas dos melhores professores só podiam ser assistidas presencialmente também passou e
- O número de casais com apenas um filho também está aumentando (+ pessoas que não se casam)
No final das contas, o investimento se resume à oferta e à procura. Vamos olhar de forma linear. A procura por áreas com boas escolas continuará existindo, mas não será como na década de 90. A procura por áreas com boas escolas não aumentará e a procura por áreas com boa localização para trabalho continuará crescendo.
P8. Que tal investir em um condomínio em processo de reconstrução e aproveitar a valorização do imóvel?
→ Em vez de ficar preso à expectativa de reconstrução, você deve mudar para uma área nobre o mais rápido possível.
1. Comitê Promotor - Estabelecimento de Cooperativa - Aprovação do Plano de Construção - Autorização do Governo: É difícil aguentar as longas etapas e
2. Região sujeita a especulação imobiliária (Gangnam 3-gu + Yongsan): Se a cooperativa for estabelecida, a transferência da posição de membro da cooperativa será impossível, o que reduz a liquidez e
3. Não há uma estratégia de saída adequada para isso...
4. Questão de contribuições adicionais
Pela minha experiência, os membros da cooperativa se esforçam muito e, no final, a venda geral para o público leva a melhor, então não recomendo fortemente imóveis em reconstrução.
*Se for um condomínio em processo de reconstrução em uma área nobre, é ok, pois, de qualquer forma, você precisará mantê-lo por um longo período.
P9. Você não recomenda a região A, que tem um projeto de expansão do metrô. Por que?
→ Falta de infraestrutura no momento + esperar pela conclusão do projeto é ineficiente do ponto de vista do investimento.
Por exemplo, a extensão da Linha Shinbundang para Hwaseo é um ótimo projeto. Embora leve cerca de 40 minutos para chegar à Estação Gangnam, é uma boa infraestrutura porque você pode acessar a Linha Gangnam sem precisar fazer baldeação.
No entanto, na faixa de preço de 500 milhões de wons, você deve ter em mente que precisará vender em curto prazo após 2 anos de posse. A infraestrutura que você pode desfrutar agora (especialmente a localização a menos de 1 hora de Gangnam) é importante nesta faixa de preço, não o projeto futuro.
Enquanto você hesita esperando a conclusão do projeto em 5 anos ou mais (parte do preço que aumenta com o aumento do aluguel após a conclusão do projeto, como explicado na parte avançada), a diferença em relação às áreas nobres aumenta.
É por isso que, como a conclusão ainda está longe, recomendo investir e vender em curto prazo em locais com fundamentos sólidos de demanda real e infraestrutura disponível no momento.
P10. Por que você está comparando o bairro A com o bairro B? Não faz sentido.
→ Se os preços são semelhantes, por que não compará-los...?
O preço de mercado é o valor total do patrimônio + empréstimo que o comprador coloca após comparar várias regiões e refletir muito. É o preço final determinado após comparar vantagens, desvantagens, hierarquia de bairros etc.
No futuro, os preços podem mudar devido a vantagens e tendências, o que pode levar à mudança na hierarquia dos bairros. No entanto, lembre-se de que o preço atual reflete não apenas o valor atual, mas também as expectativas futuras em relação a vantagens futuras.
P11. Sou uma família de 4 pessoas e não consigo ganhar na loteria imobiliária. É a compra de um imóvel sem sorteio (Cheongmu Pisa) a solução?
→ Se sua pontuação for 69 ou mais, é melhor continuar tentando a sorteio.
69 pontos é a pontuação máxima para uma família de 4 pessoas. (Período sem casa 32 pontos + Período de inscrição 17 pontos + Dependentes 20 pontos)
Mas, mesmo com 69 pontos, não significa que as chances de ganhar sejam altas. É a pontuação mínima para ter alguma chance.
O Die Hich Bangbae, lançado recentemente, tinha muitas unidades para venda geral e era um sorteio menos lotérico, então as chances de ganhar eram relativamente altas. No entanto, a pontuação mínima era 69 pontos, o que demonstra a impossibilidade de uma família de 3 pessoas ganhar.
Famílias de 3 pessoas (com menos de 69 pontos) devem comprar um imóvel sem sorteio (Cheongmu Pisa).