[Квартира] Часто задаваемые вопросы (Q&A) 11

В1. Цены на квартиры на верхних этажах, в зависимости от расположения, сильно отличаются от цен на обычные квартиры. При инвестировании это не учитывается?

→ RR – хороший вариант. С точки зрения инвестиций это тоже хороший выбор. В период спада они продаются первыми, поэтому ликвидность также высока, и нет необходимости снижать цену до уровня срочной продажи. Однако разница в цене между RR и менее привлекательными квартирами будет сохраняться на постоянном уровне (в %).

Разница в цене между элитными и менее привлекательными районами постоянно увеличивается (в %). Если вы стоите перед выбором между менее привлекательной квартирой в элитном районе и квартирой RR в менее привлекательном районе, то вам следует выбрать менее привлекательную квартиру в элитном районе. (даже если это будет 1-й этаж. Приоритет отдается элитному району).

В2. Я выбираю между комплексами А, В, С и D в рамках моего бюджета. Какой комплекс лучше всего выбрать?

→ Комплекс А выглядит наиболее привлекательно. Но если вы ищете срочную продажу, не ограничивайтесь только одним комплексом.

Покупка квартиры в комплексе А по рыночной цене будет гораздо менее выгодна, чем покупка квартиры со срочной продажей в комплексах В, С или D.

Просмотрите все предложения в аналогичных комплексах в том же ценовом диапазоне. Особенно обратите внимание на список квартир со срочной продажей.

Нет квартир со срочной продажей? Вы сами можете создать срочную продажу. Ведите активные переговоры о цене с интересующими вас объектами. (есть скрытые возможности снижения цены).

В3. Сколько агентств недвижимости (риелторов) нужно обзвонить? (+Советы по управлению риелторами?)

→ Если вы сузили выбор до 4 комплексов (А, В, С и D), то достаточно связаться с 1 основным риелтором для каждого комплекса (минимальный вариант).

​

Но все же стоит связаться с несколькими риелторами в каждом комплексе (рекомендовано).

Инвестиции на несколько миллиардов рублей, а вам лень или страшно взять трубку. Но один звонок может многое рассказать.

Позвоните в агентства недвижимости, которые разместили объявления о заинтересовавших вас объектах на Naver Real Estate (네이버 부동산).

По телефону проверьте, компетентен ли этот специалист, хорошо ли он знаком с рынком недвижимости, будет ли он уделять вам внимание (первичная проверка по телефону).

​

Во время осмотра объекта посетите агентства недвижимости, прошедшие первичную проверку по телефону. Не нужно брать с собой напитки... (вторая встреча).

Они сообщат вам о появлении квартир со срочной продажей. Также они будут активно вести переговоры о цене по вашему запросу.

​

*Вторая встреча не обязательна. Я сам заключал много сделок с агентствами, прошедшими только первичную проверку по телефону.

​

Вывод: 1 основной риелтор для каждого комплекса + n дополнительных риелторов.

В4. Разве для получения льготной ипотеки под 80% в элитном районе не нужно проживать там 10 лет?

В конце концов, когда-нибудь придется продать квартиру.

Сумма инвестиций для инвестиций в квартиру с последующей сдачей в аренду слишком велика, и у меня нет возможности покрыть арендную плату, поэтому я, возможно, никогда не смогу там жить.

Может быть, мне стоит снизить свои требования и купить квартиру в более доступном районе, где в будущем я смогу жить?

→ Не обязательно считать, что конечной целью является продажа квартиры.

Квартира, купленная в рамках программы «одна квартира», останется с вами до конца жизни.

​

Например, я купил квартиру в районе Сочхо-дон (서초동) с планом заселения через 8 лет и проживания там в течение 10 лет, итого 18 лет.

(Даже если что-то пойдет не так с финансовым планом и я не смогу заселиться через 8 лет, а, возможно, и никогда, это не имеет значения.)

​

В сегменте стоимостью от 1,2 млрд вон и выше необходимо быть готовым к очень долгосрочному владению, поэтому нужно максимально стремиться переехать в элитный район, чтобы защитить себя от поляризации и инфляции.

​

18 лет – это очень большой срок. Арендная плата превысит цену покупки, которую я заплатил. Посмотрите на пример Hyundai Motor Group, которая владеет участком земли под GBC в районе Самсонг-дон (삼성동) и, тем самым, обеспечила себе хорошую ликвидность (залог под низкий процент).

​​

Продажа квартиры в случае возникновения необходимости в деньгах и уплата огромных налогов при этом – это бессмысленные инвестиции. Даже без продажи можно обеспечить себе ликвидность.

Даже если у вас нет возможности жить там всю жизнь, размещение инвестиций в элитном районе – это защита от поляризации.

В5. Взять ипотеку и жить в квартире? Или инвестировать в квартиру с последующей сдачей в аренду?

→ Зависит от ситуации.

Обычно из-за ограничений по DSR получить ипотеку в размере 50% от стоимости квартиры сложно. (Вот почему я рекомендую инвестиции в квартиру с последующей сдачей в аренду).

​

Однако льготная ипотека для семей с новорожденными (для жилья стоимостью до 9 млрд вон) не попадает под ограничения по DSR.

Если вам одобрят ипотеку более чем на 50% от стоимости квартиры, то нет необходимости инвестировать в квартиру с последующей сдачей в аренду. (+Если стоимость квартиры невелика, и даже если вы попадаете под ограничения по DSR, ипотека все равно может превышать 50% от стоимости квартиры).

В6. Я не могу определиться между 25-метровой квартирой в элитном районе и 34-метровой квартирой в менее привлекательном районе.

→ Я рекомендую 25-метровую квартиру в элитном районе.

Обычно 25-метровые и 34-метровые квартиры в одном и том же районе сохраняют определенное соотношение (в %).

Однако разница в цене между элитными и менее привлекательными районами постоянно увеличивается.

​Это то же самое, что и в ответе на вопрос В1, где я рекомендовал 1-й этаж в элитном районе вместо квартиры RR в менее привлекательном районе.

В7. Я не могу определиться между районом с хорошей школой и районом с удобной транспортной доступностью (рядом с метро).

→ Выберите район с удобной транспортной доступностью (рядом с метро).

​

Район с хорошей школой – это прекрасно. Я тоже хочу, чтобы мои дети учились в хорошей школе.

Однако

• Сокращается количество учащихся школьного возраста,
• Увеличивается количество мест в медицинских вузах в регионах (отбор местных талантов),
• В связи с нехваткой рабочей силы компании снижают требования к кандидатам,
• В столичных университетах не планируют особо сокращать количество мест,
• Время, когда лекции лучших преподавателей можно было посещать только очно, прошло,
• Растет число семей с одним ребенком (+бездетные семьи).

В конечном счете, инвестиции – это вопрос спроса и предложения. Давайте смотреть на вещи линейно. Спрос на районы с хорошими школами будет существовать и в будущем, но уже не такой, как в 90-х годах. Спрос на районы с хорошими школами не будет расти, а спрос на районы с удобной транспортной доступностью будет постоянно увеличиваться.

В8. Может быть, стоит купить квартиру в комплексе под снос, чтобы сделать карьеру в сфере недвижимости?

→ Не задерживайтесь на перспективе сноса, а как можно быстрее переезжайте в элитный район.

​

1. Инициативная группа – создание кооператива – получение разрешения на снос – строительство: долгий процесс, который нелегко выдержать,

2. Районы с перенасыщенным рынком жилья (три района Каннам + Ёнсан): если будет создан кооператив, то передача статуса члена кооператива будет невозможна, что приведет к снижению ликвидности,

3. В связи с этим нет подходящей стратегии выхода из инвестиций...

4. Проблема дополнительных взносов

​

По моему опыту, члены кооператива стараются, а обычные покупатели просто забирают готовые квартиры, поэтому я не могу рекомендовать покупку квартир в комплексах под снос. 

*Если это элитный комплекс под снос, то, поскольку вам придется долгое время владеть квартирой, это допустимо.

В9. Вы не рекомендуете район А, в котором планируется развитие метро. В чем причина?

→ Сейчас в районе недостаточно инфраструктуры + ожидание реализации проекта с точки зрения инвестиций неэффективно.

​

Например, продление линии метро Shinbundang (신분당선) до станции Hwasʌ (화서역) – это очень важный фактор развития. Хотя до станции Gangnam (강남역) придется ехать около 40 минут, но без пересадок можно добраться до линии Gangnam-daero (강남대로) – это хорошая инфраструктура.

​

Однако имейте в виду, что в сегменте стоимостью 500 млн вон необходимо продать квартиру через 2 года. Важно не будущее развитие, а имеющаяся инфраструктура (особенно местоположение, которое сейчас позволяет добраться до района Каннам за 1 час). Это важно для квартир в этом ценовом сегменте.

​

Из-за ожидания развития инфраструктуры в течение 5 лет и более (в расширенном курсе объясняется, что рост цен возможен только при повышении арендной платы после открытия станции), разница с элитными районами увеличится.

​Поскольку открытие станции еще далеко, я рекомендую вложить средства в район с уже развитой инфраструктурой и крепкой базой спроса со стороны покупателей для краткосрочных инвестиций с последующим выходом из них.

В10. Почему вы сравниваете район А с районом В? Это нелепо.

→ Почему же нельзя сравнивать, если цены одинаковые...

Цена, по которой покупатель покупает квартиру, вложив все свои сбережения и взяв кредит, – это реальная рыночная стоимость. Это цена, которую покупатель определил после сравнения перспектив развития, негативных факторов, статуса района. 

В будущем в результате реализации проектов и изменения тенденций цены могут измениться, и районы займут разные места в иерархии, но помните, что текущая цена отражает не только текущую стоимость, но и ожидания будущего развития.

В11. У нас семья из 4 человек, но мы не можем выиграть в лотерею по распределению квартир. Разве покупка квартиры на вторичном рынке – это решение?

→ Если ваш балл по системе начисления очков составляет 69 и более, то стоит продолжать попытки выиграть в лотерею.

69 баллов – это максимальный балл для семьи из 4 человек. (проживание без права собственности 32 балла + продолжительность участия в программе 17 баллов + 20 баллов за иждивенцев)

​

69 баллов не гарантируют высокую вероятность победы в лотерее. Это минимальный балл, который дает шанс на победу.

В недавней лотерее по распределению квартир в комплексе Die Hich Bangbae (디에이치방배) было много квартир для обычных покупателей, и лотерея была не такая уж и «розыгрышная», поэтому шансы на победу были достаточно высоки, но минимальный балл составил 69, что доказало невозможность победы в лотерее для семьи из 3 человек.

Для семей из 3 человек (с баллом менее 69) покупка квартиры на вторичном рынке – это единственный выход.

Это все.