[คอนโด] คำถามที่พบบ่อย Q&A 11 ข้อ

ถามที่ 1. ราคาของยูนิตที่อยู่ชั้นสูงสุด (ชั้นโรยัล) และอยู่ติดถนน กับยูนิตที่ไม่ใช่ชั้นสูงสุด มีความแตกต่างกันมาก การลงทุนควรพิจารณาเรื่องนี้หรือไม่?

→ RR ดีครับ มุมมองการลงทุนก็เป็นตัวเลือกที่ดีเช่นกัน แม้ในช่วงตลาดตก ก็ยังขายได้ก่อน จึงมีสภาพคล่องที่ดี ไม่จำเป็นต้องลดราคาขายแบบเร่งด่วน แต่ความแตกต่างของราคาระหว่าง RR กับยูนิตที่ไม่ดีนัก จะคงอยู่ที่ระยะห่างคงที่ (เป็นเปอร์เซ็นต์)

ความแตกต่างของราคาระหว่างพื้นที่ชั้นดีกับพื้นที่ชั้นรอง จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ (เป็นเปอร์เซ็นต์) ถ้าต้องเลือก ระหว่างยูนิตที่ไม่ดีนักในพื้นที่ชั้นดี กับยูนิต RR ในพื้นที่ชั้นรอง ควรเลือกยูนิตที่ไม่ดีนักในพื้นที่ชั้นดี (แม้จะเป็นชั้น 1 ก็ตาม พื้นที่ชั้นดีสำคัญกว่า)

ถามที่ 2. งบประมาณของผม สามารถเลือกซื้อคอนโดได้ที่โครงการ A, B, C, D ผมควรเลือกโครงการไหนดี?

→ โครงการ A ดูดีที่สุด แต่ถ้าอยากได้ของถูก ก็ไม่ควรจำกัดแค่โครงการเดียว

การซื้อคอนโดโครงการ A ในราคาปกติ อาจจะไม่คุ้มเท่ากับซื้อคอนโดโครงการ B, C, D ในราคาลดพิเศษ

ดูรายชื่อคอนโดในระดับเดียวกันทั้งหมดในช่วงราคาเดียวกัน โดยเฉพาะรายการที่ลดราคา

ไม่มีคอนโดลดราคาหรือครับ? คุณเองก็สามารถทำให้มันลดราคาได้ ลองต่อรองราคาคอนโดที่สนใจดู (มีราคาที่ซ่อนอยู่)

ถามที่ 3. ควรติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ (นายหน้า) กี่คน? (+เคล็ดลับการบริหารจัดการนายหน้า?)

→ ถ้าคุณสนใจคอนโดแค่ 4 โครการ คือ A, B, C, D ก็แค่ติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลัก (นายหน้า) คนละ 1 คนต่อโครงการก็พอ (ขั้นพื้นฐาน)

​

แต่ก็ควรติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หลายๆ คนในแต่ละโครงการด้วย (แนะนำ)

การลงทุนหลายร้อยล้านบาท แต่ยังรู้สึกเกรงใจที่จะโทรหาใครสักคน ลองโทรไปถามดูสักครั้งก็รู้เรื่องแล้ว

โทรไปที่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ลงประกาศขายคอนโดในเนเวอร์เรียลเอสเตท (Naver Real Estate)

ลองสอบถามทางโทรศัพท์ว่า ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คนนี้มีฝีมือหรือไม่ มีเครือข่ายคอนโดดีๆ หรือไม่ ดูแลลูกค้าดีไหม (ตรวจสอบเบื้องต้นทางโทรศัพท์)

​

เมื่อไปดูคอนโด ก็ไปเยี่ยมชมสำนักงานของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบเบื้องต้นแล้วด้วย ไม่จำเป็นต้องซื้อน้ำไปฝาก (ตรวจสอบตัวจริง)

ถ้ามีคอนโดลดราคาขาย ก็จะติดต่อคุณก่อน และก็จะช่วยต่อรองราคาให้ด้วย

​

*การตรวจสอบตัวจริง ไม่ใช่สิ่งที่จำเป็น ผมเองก็เคยทำสัญญาซื้อขายกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านการตรวจสอบเบื้องต้นทางโทรศัพท์มาหลายครั้งแล้ว

​

สรุป: ตัวแทนหลัก 1 คนต่อโครงการ + ตัวแทนเสริมอีก n คน

ถามที่ 4. คอนโดในพื้นที่ชั้นดีสุด ต้องอาศัยอยู่จริง 10 ปี ถึงจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี (ลดหย่อนภาษีเงินได้จากการขายที่อยู่อาศัย) 80% หรือเปล่าครับ?

ยังไงซะก็ต้องขายทิ้งอยู่ดี

เงินลงทุนสำหรับการซื้อคอนโดปล่อยเช่าเยอะมาก จนไม่มีเงินมาจ่ายค่าเช่าเอง อาจจะไม่มีโอกาสได้อาศัยอยู่จริงเลย

ควรลดระดับราคาคอนโดที่ต้องการซื้อลงมา แล้วซื้อคอนโดที่สามารถอาศัยอยู่จริงได้ในอนาคตดีไหมครับ?

→ ไม่จำเป็นต้องคิดว่าคอนโดที่อยู่สุดท้ายต้องขายทิ้งเสมอไป

ที่อยู่อาศัยหลังแรก (1 หลัง) ไม่ใช่ว่าจะปล่อยว่างไปจนตาย

​

ส่วนตัวผม ซื้อคอนโดที่โซล เขตซอโช (Seocho-dong) โดยวางแผนว่าจะเข้าอยู่จริงหลังจาก 8 ปี แล้วอาศัยอยู่ต่ออีก 10 ปี รวมเป็น 18 ปี

(ถ้าเกิดแผนการเงินผิดพลาด ไม่ได้เข้าอยู่จริงหลังจาก 8 ปี หรืออาจจะไม่ได้เข้าอยู่เลย ก็ไม่เป็นไร)

​

คอนโดที่มีราคา 1,200 ล้านวอนขึ้นไป ควรเตรียมตัวที่จะถือครองในระยะยาว และควรย้ายไปอยู่พื้นที่ชั้นดีที่สุด เพื่อป้องกันความเหลื่อมล้ำและเงินเฟ้อ

​

18 ปี เป็นระยะเวลายาวนานมาก ค่าเช่าจะพลิกกลับมาสูงกว่าราคาขายที่เราซื้อไว้แน่ๆ เหมือนกรณีที่กลุ่มบริษัทฮุนได (Hyundai Motor Group) ถือครองที่ดิน GBC ในเขตซัมซองดง (Samseong-dong) ทำให้มีสภาพคล่องทางการเงินที่ดีขึ้น (การกู้ยืมเงินในอัตราดอกเบี้ยต่ำ)

​​

การขายทิ้งระหว่างทาง เพื่อหนีภาษีที่เกิดจากการขายที่อยู่อาศัย (ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์) เป็นการลงทุนที่ไร้สาระ แม้จะไม่ขาย ก็ยังมีสภาพคล่องทางการเงิน

ถึงแม้จะไม่มีเงินพอที่จะอาศัยอยู่จริงตลอดไป การซื้อคอนโดในพื้นที่ชั้นดีที่สุด ก็เป็นการลงทุนเพื่อป้องกันความเหลื่อมล้ำ

ถามที่ 5. ควรกู้เงินแล้วซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองดีไหม? หรือควรซื้อคอนโดปล่อยเช่าดี?

→ ขึ้นอยู่กับแต่ละบุคคล

โดยทั่วไปแล้ว การควบคุมอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) ทำให้การกู้เงินซื้อคอนโดเกิน 50% ของราคาขายทำได้ยาก (เหตุผลที่แนะนำให้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า)

​

แต่สินเชื่อสำหรับผู้มีบุตรแรกคลอด (สำหรับที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 900 ล้านวอน) ไม่ต้องถูกควบคุม DSR

ถ้าสามารถกู้เงินได้เกิน 50% ของราคาขาย ก็ไม่จำเป็นต้องซื้อคอนโดปล่อยเช่า (+กรณีที่ราคาขายคอนโดต่ำ จนแม้จะถูกควบคุม DSR ก็ยังกู้ได้เกิน 50% ของราคาขาย)

ถามที่ 6. กำลังตัดสินใจระหว่างคอนโดขนาด 25 ตารางเมตรในพื้นที่ชั้นดี กับคอนโดขนาด 34 ตารางเมตรในพื้นที่ชั้นรอง

→ แนะนำให้เลือกคอนโดขนาด 25 ตารางเมตรในพื้นที่ชั้นดี

โดยทั่วไป คอนโดขนาด 25 ตารางเมตรและ 34 ตารางเมตรในพื้นที่เดียวกัน จะคงอัตราส่วนคงที่ (เป็นเปอร์เซ็นต์)

แต่ความแตกต่างของราคาคอนโดในพื้นที่ชั้นดีกับพื้นที่ชั้นรอง เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

เหมือนกับเหตุผลที่แนะนำให้เลือกคอนโดชั้น 1 ในพื้นที่ชั้นดี แทนที่จะเลือกคอนโด RR ในพื้นที่ชั้นรอง ในคำถามที่ 1

ถามที่ 7. กำลังตัดสินใจระหว่างคอนโดในเขตที่มีโรงเรียนดีๆ กับคอนโดที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน (ใกล้สถานีรถไฟฟ้า)

→ เลือกคอนโดที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน (ใกล้สถานีรถไฟฟ้า)

​

คอนโดในเขตที่มีโรงเรียนดีๆ ก็ดีครับ ผมเองก็อยากให้ลูกเรียนโรงเรียนในเขตที่มีโรงเรียนดีๆ

แต่

• จำนวนเด็กนักเรียนลดลงเรื่อยๆ
• จำนวนที่นั่งในคณะแพทย์ในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้น (รับนักเรียนในพื้นที่)
• บริษัทต่างๆ กำลังประสบปัญหาขาดแคลนแรงงาน ทำให้เกณฑ์การคัดเลือกพนักงานลดลง
• มหาวิทยาลัยในโซล ไม่ค่อยมีแผนที่จะลดจำนวนที่นั่ง
• ยุคที่เรียนพิเศษกับติวเตอร์ชื่อดัง ต้องเรียนที่สถานที่จริงเท่านั้น ก็ผ่านไปแล้ว
• คู่สมรสที่ทำงานทั้งคู่ และไม่มีบุตร เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ (+คนโสด)

สุดท้ายแล้ว การลงทุนก็คืออุปสงค์และอุปทาน คิดแบบเชิงเส้นดูครับ ความต้องการคอนโดในเขตที่มีโรงเรียนดีๆ ก็ยังคงมีอยู่ แต่ไม่เหมือนกับในยุค 90 ความต้องการคอนโดในเขตที่มีโรงเรียนดีๆ จะไม่เพิ่มขึ้นอีกแล้ว ในขณะที่ความต้องการคอนโดที่อยู่ใกล้ที่ทำงาน เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

ถามที่ 8. ถ้าอย่างนั้น ควรซื้อคอนโดในโครงการที่กำลังจะสร้างใหม่ (โครงการที่กำลังจะรีโนเวท) แล้วรอราคาขึ้นดีไหมครับ?

→ ควรย้ายไปอยู่พื้นที่ชั้นดีโดยเร็ว อย่ามัวแต่รอโครงการที่กำลังจะสร้างใหม่

​

1. คณะกรรมการส่งเสริม - การจัดตั้งสหกรณ์ - การอนุมัติโครงการ - หน่วยงานราชการ : กระบวนการต่างๆ ใช้เวลานานมาก

2. พื้นที่ควบคุมการเก็งกำไร (เขตคังนัม 3 เขต + ยงซาน): ถ้าจัดตั้งสหกรณ์ได้แล้ว จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับสมาชิกได้ สภาพคล่องจึงลดลง

3. ทำให้ไม่มีทางเลือกในการขายคอนโด

4. ปัญหาค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

​

จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ผมเห็นแต่สมาชิกสหกรณ์ทำงานหนัก แล้วคนซื้อทั่วไปก็ได้ประโยชน์ไป จึงไม่แนะนำให้ซื้อคอนโดในโครงการที่กำลังจะสร้างใหม่ครับ​

*ถ้าเป็นโครงการที่กำลังจะสร้างใหม่ในพื้นที่ชั้นดีสุด ก็ถือว่าโอเค เพราะต้องถือครองในระยะยาวอยู่แล้ว

ถามที่ 9. ทำไมคุณถึงไม่แนะนำคอนโดในพื้นที่ A ทั้งๆ ที่มีข่าวดีเรื่องรถไฟฟ้าใต้ดิน?

→ ณ ตอนนี้ สิ่งอำนวยความสะดวกยังไม่เพียงพอ และการรอข่าวดีนั้น ไม่คุ้มค่าในแง่การลงทุน

​

เช่น การต่อขยายสายรถไฟฟ้าใต้ดินไปยังสถานีฮวาซอ (Hwaseo Station) เป็นข่าวดีมากๆ แม้จะใช้เวลาเดินทางไปยังสถานีคังนัม (Gangnam Station) ประมาณ 40 นาทีขึ้นไป แต่ก็สามารถเดินทางไปยังถนนคังนัมโดยไม่ต้องเปลี่ยนขบวนได้ ถือว่าเป็นสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดี

​

แต่ต้องจำไว้ว่า คอนโดที่มีราคาประมาณ 500 ล้านวอน ควรมีแผนที่จะขายออกภายใน 2 ปี สิ่งสำคัญคือสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ ณ ปัจจุบัน (โดยเฉพาะทำเลที่ตั้งที่สามารถเดินทางไปยังเขตคังนัมได้ภายใน 1 ชั่วโมง) ไม่ใช่ข่าวดีที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

​

การลังเลที่จะรอข่าวดี (ในบทเรียนขั้นสูง ผมจะอธิบายว่า ราคาขายคอนโดจะเพิ่มขึ้นเมื่อมีการเปิดใช้รถไฟฟ้าใต้ดิน เพราะค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น) ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างคอนโดในพื้นที่ชั้นดีกับคอนโดในพื้นที่อื่นๆ

เนื่องจากยังต้องใช้เวลาก่อนเปิดใช้ จึงแนะนำให้ลงทุนระยะสั้นในคอนโดที่อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และมีความต้องการพื้นฐานจากผู้ซื้อจริงที่แข็งแกร่ง แล้วขายออกไป

ถามที่ 10. ทำไมคุณถึงเปรียบเทียบพื้นที่ A กับพื้นที่ B งงมากเลยครับ

→ ราคาเท่ากัน ทำไมถึงเปรียบเทียบไม่ได้ล่ะ...

ราคาขายจริง คือราคาที่ผู้ซื้อหลายๆ คน เปรียบเทียบหลายๆ พื้นที่ แล้วตัดสินใจใช้เงินทั้งหมดที่มีและเงินกู้ซื้อคอนโด ข่าวดี ข่าวร้าย ระดับของพื้นที่ ล้วนเป็นปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการตัดสินใจซื้อคอนโด

ในอนาคต ราคาคอนโดอาจจะเปลี่ยนแปลงไปตามข่าวดี ข่าวร้าย และเทรนด์ต่างๆ ทำให้ระดับของพื้นที่เปลี่ยนไป แต่ต้องจำไว้ว่า ราคาปัจจุบัน ไม่ได้สะท้อนแค่ค่าที่ดินในปัจจุบันเท่านั้น แต่ยังสะท้อนถึงความคาดหวังในอนาคตด้วย

ถามที่ 11. ผมมีครอบครัว 4 คน แต่ไม่เคยถูกลอตเตอรี่คอนโดเลย เซ็งมาก การซื้อคอนโดมือสองเป็นทางออกที่ดีหรือเปล่าครับ?

→ ถ้าคะแนนของคุณสูงกว่า 69 คะแนน ควรลองสมัครซื้อคอนโดใหม่ดูเรื่อยๆ

69 คะแนน เป็นคะแนนสูงสุดสำหรับครอบครัว 4 คน (ไม่มีบ้าน 32 คะแนน + ระยะเวลาสมัคร 17 คะแนน + บุคคลที่ต้องดูแล 20 คะแนน)

​

แม้จะได้ 69 คะแนน ก็ไม่ได้หมายความว่าจะถูกลอตเตอรี่คอนโดได้ง่ายๆ เป็นแค่คะแนนขั้นต่ำที่ทำให้มีโอกาสถูกลอตเตอรี่เท่านั้น

คอนโด The H Bangbae ที่เพิ่งเปิดขายไป มีห้องให้เลือกซื้อเยอะ และไม่ใช่คอนโดที่ถูกลอตเตอรี่ได้ง่ายๆ จึงมีโอกาสถูกลอตเตอรี่มากขึ้น แต่คะแนนขั้นต่ำก็สูงถึง 69 คะแนน แสดงให้เห็นว่าครอบครัว 3 คนไม่มีทางถูกลอตเตอรี่ได้เลย

ครอบครัว 3 คน (คะแนนน้อยกว่า 69 คะแนน) การซื้อคอนโดมือสองเป็นทางออกที่ดี

จบแล้วครับ