S1. Royal Kat, Bina vs. Royal Olmayan Emlak Fiyat Farkı Çok Fazla. Yatırımda Bunu Göze Alıyor Musunuz?
→ RR iyidir. Yatırım açısından da iyi bir seçimdir. Düşüş dönemlerinde bile önce satıldığı için likiditesi de iyi olduğu için acil satışa düşürmek gerekmez. Ancak, RR ile çirkin olanın fiyat farkı her zaman belirli bir aralık (%) koruyacaktır.
Üst düzey bölge ile alt düzey bölge arasındaki fiyat farkı sürekli olarak aralık (%) açmaktadır. Eğer üst düzey bölgede çirkin bir şey ile alt düzey bölgede RR arasında bir seçim noktasında iseniz, üst düzey bölgedeki çirkin olanı seçmelisiniz. (1. kat bile olsa iyidir. Üst düzey bölge önceliklidir).
S2. Benim bütçemde A Sitesi, B Sitesi, C Sitesi, D Sitesi düşünüyorum. Hangisi en iyisi olur?
→ A Sitesi en iyi görünüyor. Yine de acil satış bulmak için siteyi 1 taneye indirgemeyin.
A Sitesi piyasa fiyatına göre satın almaktan ziyade B, C, D Siteleri acil satışlarını almak çok daha karlıdır.
Aynı fiyat aralığında eşdeğer sitelerin tüm emlaklarını inceleyin. Özellikle acil satış listesini oluşturun.
Acil satış yok mu? Siz de acil satış oluşturabilirsiniz. İlgilendiğiniz emlaklar için aktif olarak pazarlık yapın. (Gizli fiyatlar vardır.)
S3. Gayrimenkul (Emlak Danışmanı) kaç yere ulaşmak iyidir? (+Danışman Yönetimi İpuçları?)
→ A, B, C, D siteleri olarak 4 siteye indirdiyseniz, her site için sadece 1 ana emlak danışmanıyla iletişime geçmeniz yeterlidir (temel).
Yine de her site için birkaç emlak danışmanıyla iletişime geçin (önerilir).
Yüz milyonlarca lira değerinde bir yatırımda bile telefonu açmak zahmetli ve korkutucu. Yine de sadece bir kere aramanız yeterli.
Ne kadar bu emlak ilanları ilgilenilen emlaklar için emlakçıya telefon edip bilgi alın.
Telefonla bu kişinin yetenekli olup olmadığını, emlak bağlantısının iyi olup olmadığını, size sürekli olarak ilgi gösteren bir emlak danışmanı olup olmadığını anlayın (1. telefon doğrulama).
Zaten siteye gidip 1. doğrulama yapılmış emlakçıya ziyaret edin. İçecek götürmeniz gerekmez... (2. yüz yüze görüşme).
Acil satış çıktığında size önce haber vereceklerdir. Fiyat pazarlığını da talep ederseniz aktif olarak yardımcı olacaklardır.
*2. yüz yüze görüşme zorunlu değil. Ben de 1. telefon doğrulaması yapılmış emlakçılarla çok sözleşme yaptım.
Sonuç: Her site için 1 ana emlak danışmanı + Yan emlak danışmanları n tane.
S4. En üst düzey bölge için bir gün oturuma 10 yıl tamamlamanız gerekmiyor mu?
Ne olursa olsun bir gün satmanız gerekecek.
Kısa vadeli yatırım tutarı çok fazla olduğu için kira bedelini karşılayacak maddi gücüm yok, oturmak sonsuza dek zor gibi görünüyor.
Daha sonra oturulabilecek bir emlak satın almak için fiyat beklentimi düşürmeli miyim?
→ Son yeri mutlaka nakde çevirme olarak düşünmenize gerek yok.
1 konut yuvasını ölümüne kadar boş bırakmayız.
Benim durumumda, Seocho-dong apartmanını 8 yıl sonra taşınma + 10 yıl oturma = 18 yıllık uzun vadeli planla satın aldım.
(Eğer finans planım bozulursa ve 8 yıl sonra değil de ömür boyu taşınamasam bile sorun değil.)
12 milyar TL üzeri aralıkta bu şekilde çok uzun süreli sahip olmayı göze almanız gerekir, bu nedenle mümkün olduğunca üst düzey bir bölgeye taşınarak kutuplaşma + enflasyona karşı savunmayı aktif olarak yapmanız gerekir.
18 yıl çok uzun bir süredir. Satın aldığım satış fiyatından kira bedeli daha fazla olacaktır. Tıpkı Hyundai Motor Group'un Samseong-dong GBC arazisine sahip olması ve bunun sonucunda nakit likiditesini iyi bir şekilde sağlaması örneğinde olduğu gibi (düşük faizli teminat) görebilirsiniz.
Ortada nakde ihtiyacınız olan bir durum oluşursa ve sermaye kazanç vergisi yüküyle satarsanız, anlamsız bir yatırımdır. Satmasanız bile nakit likiditenizi sağlayabilirsiniz.
Ömür boyu oturma imkanınız olmasa bile, mümkün olduğunca üst düzey bölgede bayrak dikmek kutuplaşmaya karşı bir savunma yatırımıdır.
S5. Kredi çekip oturmalı mıyım? vs. Kısa vadeli yatırım yapmalı mıyım?
Genel olarak DSR düzenlemesi nedeniyle satış fiyatının %50'sine varan krediler çekmek zordur. (Kısa vadeli yatırımı önerme sebebi)
Ancak, Yeni Doğan Bebek Özel Kredisi (9 milyar TL altı konut) gibi DSR düzenlemesine tabi değildir.
Satış fiyatının %50'sinden fazla kredi çıkıyorsa, kısa vadeli yatırım yapmanıza gerek yoktur. (+Satış fiyatı düşük olduğu için DSR düzenlemesine tabi olsa bile satış fiyatının %50'sinden fazla kredi çıkan durumlar)
S6. Üst düzey bölge 25 metrekare vs. Alt düzey bölge 34 metrekare kararsız kaldım.
→ Üst düzey bölge 25 metrekareyi tavsiye ederim.
Genellikle aynı düzeyde 25 metrekare ile 34 metrekare belirli bir oranda (%) korunur.
Ancak, üst düzey bölge ile alt düzey bölge arasındaki fark (%) sürekli artmaktadır.
S1'de alt düzey bölge RR yerine üst düzey bölge 1. katı önermemin nedeni budur.
S7. Okul Bölgesi vs. İş-Yaşam Dengesi (İstasyon Yakını) kararsız kaldım.
→ İş-Yaşam Dengesi (İstasyon Yakını) olarak seçin.
Okul bölgesi iyidir. Ben de çocuğumu okul bölgesinde büyüteceğim.
- Okul çağındaki nüfus azalıyor ve
- Eyalet üniversitelerinin kontenjanı artıyor (Bölge insanı seçimi)
- Şirketler, işgücü sıkıntısı nedeniyle özgeçmiş odaklı engelleri azaltıyor ve
- İstanbul'daki üniversite kontenjanlarını azaltmak gibi bir düşünceleri yok ve
- 1 numaralı eğitmenlerin derslerini sadece yüz yüze izleyebileceğimiz bir dönem değil ve
- Çift çalışan çiftler de artıyor (+Bekarlar)
Sonuç olarak yatırım arz ve taleptir. Doğrusal olarak bakalım. Okul bölgesinin talebi gelecekte de devam edecektir, ancak 90'lı yılların başındaki gibi değil. Okul bölgesinin talebi eskiden olduğundan daha fazla artmayacak ve iş-yaşam dengesine olan talep sürekli artmaktadır.
S8. Zaten Yeniden İnşa Bölgesine girip bedensel olarak yükselmek nasıl olur?
→ Hızlıca üst düzey bölgeye geçmeniz gerekir, Yeniden İnşa avantajına takılı kalmayın.
1. Hazırlık Komitesi - Kooperatif Kuruluşu - Uygulama İzni - Devlet Dairesi: Uzun bir süreci sürdürmek kolay değildir ve
2. Spekülasyon yoğun bölge (İstanbul'un 3 bölgesi + Beşiktaş): Kooperatif kurulursa, kooperatif üyelik hakkı devredilemez, bu da likiditeyi düşürür ve
3. Buna bağlı olarak çıkış stratejisi uygun değildir...
Deneyimlerime göre kooperatif üyelerinin hepsi emek harcıyor ve hazırlanan sofrayı genel satışlarla yuttuğu için Yeniden İnşa emlaklarını pek tavsiye edemiyorum.
*En üst düzey bölge Yeniden İnşa bölgesi ise zaten uzun süre beklemeniz gerekeceği için sorun değil.
S9. A Bölgesinde metro projesi var ama önermiyorsunuz. Bunun bir nedeni var mı?
→ Şu an için altyapı yetersizliği + Avantajın yansıması için beklemek yatırım açısından verimsiz.
Örneğin, Hasar İstasyonu'nun metro hattının uzatılması inanılmaz bir avantajdır. Her ne kadar Kadıköy'e yaklaşık 40 dakika veya daha fazla sürse de, aktarma yapmadan Kadıköy'e yakın olan bir hattı kullanabilmek iyi bir altyapıdır.
Ancak, 500 milyon TL aralığında 2 yıl tutulduktan sonra kısa sürede çıkış yapılması gerektiği akılda tutulmalıdır. Gelecekteki avantajlar değil, şu an için faydalanabileceğiniz altyapı (özellikle şu an için Kadıköy'e 1 saat içinde ulaşabileceğiniz konum) önemli bir fiyat aralığıdır.
5 yıl + @ açılışını beklerken (ileri seviyede anlattığım açılışın yapılması gereken kira bedelinin artmasıyla yükselen satış fiyatının bir kısmı) üst düzey bölge ile fark açılır.
Şu an için açılışının uzak olması sebebiyle, şu an için faydalanabileceğiniz altyapısı hazır olan yerlerin gerçek talep temelli sağlam olduğu yerde kısa vadeli yatırım yapıp çıkış yapmanızı tavsiye ediyorum.
S10. A Mahallesini neden B Mahallesi ile karşılaştırıyorsunuz? Anlamıyorum.
→ Fiyatları aynı seviyede iken neden karşılaştırılamaz?
Alıcı, çeşitli bölgeleri karşılaştırarak ve sonunda tüm servetini + krediyi koyduğu rakam gerçek satış fiyatıdır. Avantaj, dezavantaj, mahalle sıralaması hepsini karşılaştırıp aldığı nihai karardır.
Daha sonra her birinin avantaj ve trend değişikliğiyle fiyatlar artabilir ve sıralama değişebilir, ancak şu anki fiyatın sadece mevcut değer değil, aynı zamanda gelecekteki avantaj beklentisini de yansıttığını unutmayın.
S11. 4 kişilik bir aileyiz ve kura çekilişinde şansımız yok, çok sıkıldık. Kura çekilişine girmek mi cevap?
→ Puanınız 69 ve üzeri ise kura çekilişine girmeye devam etmeniz iyidir.
69 puan, 4 kişilik bir ailenin maksimum puanıdır. (Sahipsiz konut süresi 32 puan + Katılım süresi 17 puan + Bakmakla yükümlü aile üyeleri 20 puan)
69 puan olduğu için kazanma olasılığı yüksek değildir. Olasılığı olan minimum puandır.
Son zamanlarda satışa sunulan D-H Bağdat, genel satış miktarı bol ve nispeten daha az çekilişli olduğu için kazanma olasılığı biraz daha yüksekti, ancak minimum puanın 69 puan olması, 3 kişilik ailelerin kazanamadığını kanıtladı.
3 kişilik aileler (69 puanın altında) kura çekilişine girmek cevap.