Câu 1. Giá cả giữa các căn hộ ở tầng cao cấp (Royal Floor), cùng tòa nhà và các căn hộ không phải tầng cao cấp có sự chênh lệch lớn. Khi đầu tư, có nên xem nhẹ yếu tố này không?
→ RR là một lựa chọn tốt. Từ góc độ đầu tư, đây cũng là một lựa chọn tốt. Ngay cả trong giai đoạn thị trường giảm giá, các căn hộ này cũng được bán ra trước, do đó tính thanh khoản tốt hơn và không cần phải giảm giá mạnh để bán gấp. Tuy nhiên, chênh lệch giá giữa RR và các căn hộ không được ưa chuộng sẽ duy trì một khoảng cách tỷ lệ phần trăm (%) nhất định.
Khoảng cách giá giữa các khu vực cao cấp và khu vực thấp cấp ngày càng tăng về tỷ lệ phần trăm (%). Nếu bạn đang phân vân giữa một căn hộ không được ưa chuộng ở khu vực cao cấp và một căn hộ RR ở khu vực thấp cấp, thì nên chọn căn hộ không được ưa chuộng ở khu vực cao cấp. (Ngay cả nếu đó là tầng 1, khu vực cao cấp vẫn được ưu tiên).
Câu 2. Tôi đang phân vân giữa các dự án A, B, C, D trong tầm giá của mình. Dự án nào là tốt nhất?
→ Dự án A có vẻ là tốt nhất. Tuy nhiên, nếu bạn muốn tìm kiếm một món hời, đừng giới hạn bản thân trong một dự án duy nhất.
Mua một căn hộ ở dự án B, C, D với giá thấp hơn giá thị trường của dự án A sẽ mang lại lợi ích nhiều hơn.
Hãy xem xét tất cả các căn hộ cùng phân khúc trong các dự án tương tự. Đặc biệt, hãy lập danh sách các căn hộ đang rao bán với giá thấp hơn giá thị trường.
Không có căn hộ nào đang rao bán với giá thấp hơn giá thị trường ư? Bạn có thể tự tạo ra một món hời. Hãy mạnh dạn thương lượng giá với những căn hộ bạn quan tâm. (Luôn có những mức giá ẩn).
Câu 3. Nên liên hệ với bao nhiêu công ty bất động sản (môi giới bất động sản)? (+Mẹo quản lý môi giới?)
→ Nếu bạn đã thu hẹp phạm vi tìm kiếm xuống còn 4 dự án A, B, C, D, thì bạn chỉ cần liên hệ với 1 môi giới chính cho mỗi dự án (cơ bản).
Tuy nhiên, hãy liên hệ với nhiều môi giới cho mỗi dự án (khuyến nghị).
Đầu tư hàng tỷ đồng mà lại ngại nhấc máy gọi điện, thật đáng tiếc. Nhưng chỉ cần gọi điện một vòng là bạn đã biết được nhiều điều rồi.
Hãy gọi điện cho các công ty bất động sản đã đăng tin rao bán căn hộ bạn quan tâm trên Naver Bu động sản.
Qua điện thoại, hãy đánh giá xem môi giới này có năng lực không, có mối quan hệ tốt về nguồn hàng không và có thực sự quan tâm đến bạn không (kiểm tra sơ bộ qua điện thoại).
Sau khi kiểm tra sơ bộ qua điện thoại, hãy đến trực tiếp văn phòng của các công ty bất động sản để tìm hiểu thêm. Bạn không cần phải mang theo đồ uống... (Kiểm tra lần 2 trực tiếp).
Khi có căn hộ đang rao bán với giá thấp hơn giá thị trường, họ sẽ liên hệ với bạn trước. Và họ sẽ sẵn sàng thương lượng giá theo yêu cầu của bạn.
*Kiểm tra lần 2 trực tiếp không phải là bắt buộc. Tôi cũng đã ký kết nhiều hợp đồng với các công ty bất động sản chỉ sau khi kiểm tra sơ bộ qua điện thoại.
Kết luận: Mỗi dự án nên có 1 môi giới chính + n môi giới phụ trợ.
Câu 4. Có phải ở khu vực cao cấp nhất, tôi phải ở lâu dài 10 năm mới được nhận ưu đãi thuế 80% (Chính sách ưu đãi thuế cho nhà ở thứ 2)?
Dù sao thì cũng sẽ có lúc phải bán nhà đúng không?
Số tiền đầu tư chênh lệch quá lớn, tôi không có khả năng bù đắp tiền thuê nhà, nên việc ở lâu dài là điều không thể.
Tôi có nên hạ thấp kỳ vọng về giá cả và mua một căn hộ phù hợp để ở lâu dài sau này không?
→ Bạn không nhất thiết phải nghĩ rằng điểm đến cuối cùng là bán nhà thu hồi vốn.
Vị trí nhà ở chính (1주택 슬롯) sẽ không bị bỏ trống cho đến khi bạn qua đời.
Ví dụ, tôi đã mua một căn hộ ở Seocho-dong với kế hoạch ở 8 năm sau và ở tiếp 10 năm nữa = 18 năm.
(Ngay cả khi kế hoạch tài chính của tôi bị xáo trộn và tôi không thể chuyển đến ở sau 8 năm hoặc thậm chí không bao giờ chuyển đến ở, điều đó cũng không thành vấn đề.)
Đối với phân khúc giá từ 12 tỷ đồng trở lên, bạn cần phải chuẩn bị tinh thần sở hữu nhà trong một khoảng thời gian rất dài như vậy. Do đó, bạn cần phải tích cực di chuyển đến các khu vực cao cấp hơn để phòng ngừa rủi ro về sự phân hóa giàu nghèo và lạm phát.
18 năm là một khoảng thời gian rất dài. Giá thuê nhà sẽ vượt quá giá mua nhà mà tôi đã mua. Bạn có thể thấy ví dụ về trường hợp Tập đoàn Hyundai Motor sở hữu đất tại GBC, Samsung-dong, giúp họ đảm bảo tính thanh khoản tốt (đảm bảo lãi suất thấp).
Việc bán nhà để trả nợ trong trường hợp cần tiền mặt và phải chịu thuế suất cao là một khoản đầu tư không có ý nghĩa. Ngay cả khi không bán nhà, bạn vẫn có thể đảm bảo tính thanh khoản.
Ngay cả khi bạn không có khả năng ở lâu dài, việc đặt chân vào các khu vực cao cấp nhất cũng là một hình thức đầu tư phòng ngừa rủi ro về sự phân hóa giàu nghèo.
Câu 5. Tôi nên vay tiền mua nhà để ở hay đầu tư chênh lệch (갭투자)?
→ Tùy từng trường hợp cụ thể.
Thông thường, do quy định về tỷ lệ nợ trên thu nhập (DSR), rất khó để vay được 50% giá trị căn hộ. (Đây là lý do tại sao tôi khuyên bạn nên đầu tư chênh lệch).
Tuy nhiên, các khoản vay ưu đãi cho người mới sinh con (dưới 9 tỷ đồng) không bị ràng buộc bởi quy định DSR.
Nếu bạn có thể vay được hơn 50% giá trị căn hộ, thì không cần phải đầu tư chênh lệch. (+Các trường hợp giá trị căn hộ thấp nên dù bị ràng buộc bởi quy định DSR nhưng vẫn có thể vay được trên 50% giá trị căn hộ)
Câu 6. Tôi đang phân vân giữa một căn hộ 25m² ở khu vực cao cấp và một căn hộ 34m² ở khu vực thấp cấp.
→ Tôi khuyên bạn nên chọn căn hộ 25m² ở khu vực cao cấp.
Thông thường, giá cả giữa các căn hộ 25m² và 34m² trong cùng một khu vực sẽ duy trì một tỷ lệ phần trăm (%) nhất định.
Tuy nhiên, khoảng cách giá giữa các khu vực cao cấp và thấp cấp đang ngày càng tăng.
Lý do tương tự như lý do tôi khuyên bạn nên chọn căn hộ tầng 1 ở khu vực cao cấp thay vì căn hộ RR ở khu vực thấp cấp trong Câu 1.
Câu 7. Tôi đang phân vân giữa khu vực có trường học tốt và khu vực gần nơi làm việc (gần ga tàu điện ngầm).
→ Hãy chọn khu vực gần nơi làm việc (gần ga tàu điện ngầm).
Khu vực có trường học tốt là rất tốt. Tôi cũng sẽ cho con mình học ở khu vực có trường học tốt.
- Số lượng học sinh đang giảm
- Số lượng sinh viên y khoa ở các trường địa phương đang tăng (tuyển chọn nhân tài địa phương)
- Các doanh nghiệp đang gặp khó khăn về nhân lực nên giảm bớt yêu cầu về bằng cấp
- Các trường đại học ở Seoul không có ý định giảm số lượng sinh viên
- Thời đại mà học viên chỉ có thể theo học các lớp học trực tiếp của các giáo viên hàng đầu đã qua rồi
- Số lượng các gia đình chỉ có 2 người (DINK) đang tăng (+người độc thân)
Tóm lại, đầu tư là vấn đề cung cầu. Hãy nhìn nhận vấn đề một cách tuyến tính. Nhu cầu về nhà ở gần trường học vẫn sẽ tiếp tục tồn tại trong tương lai, nhưng không còn như những năm 90 nữa. Nhu cầu về nhà ở gần trường học sẽ không tăng lên, trong khi nhu cầu về nhà ở gần nơi làm việc đang ngày càng tăng.
Câu 8. Tôi có nên mua nhà ở dự án tái thiết để tận dụng cơ hội tăng giá không?
→ Hãy nhanh chóng chuyển sang các khu vực cao cấp hơn, đừng bị mắc kẹt trong các dự án tái thiết.
1. Ban chỉ đạo - Thành lập hợp tác xã - Phê duyệt kế hoạch thực hiện dự án - Cơ quan quản lý: Quá trình này rất dài và khó khăn để duy trì.
2. Khu vực bị hạn chế giao dịch (3 quận Gangnam + Yongsan): Nếu dự án được thành lập, việc chuyển nhượng quyền thành viên hợp tác xã sẽ không được phép, do đó tính thanh khoản sẽ giảm.
3. Do đó, chiến lược thoái vốn không khả quan.
4. Vấn đề chi phí bổ sung.
Theo kinh nghiệm của tôi, các thành viên hợp tác xã phải rất vất vả, và cuối cùng thì phần lớn lợi ích lại rơi vào tay những người mua nhà thương mại. Do đó, tôi không thực sự khuyên bạn nên mua nhà ở các dự án tái thiết.
*Nếu đó là dự án tái thiết ở khu vực cao cấp nhất, thì việc sở hữu nhà trong thời gian dài là điều đương nhiên nên ok.
Câu 9. Khu vực A có triển vọng phát triển hạ tầng giao thông, nhưng tại sao bạn lại không khuyên đầu tư vào đó? Có lý do gì không?
→ Hiện tại, hạ tầng còn thiếu và việc chờ đợi đến khi triển vọng phát triển hạ tầng được phản ánh vào giá cả là không hiệu quả về mặt đầu tư.
Ví dụ, việc mở rộng tuyến tàu điện ngầm Shinbundang đến ga Hwaseo là một triển vọng rất lớn. Mặc dù mất khoảng 40 phút để đến ga Gangnam, nhưng việc có thể tiếp cận tuyến đường Gangnam mà không cần phải chuyển tuyến là một lợi thế về hạ tầng.
Tuy nhiên, đối với phân khúc giá 5 tỷ đồng, bạn cần nhớ rằng đây là phân khúc mà bạn cần thoái vốn sau 2 năm. Trong phân khúc giá này, điều quan trọng không phải là triển vọng trong tương lai mà là hạ tầng hiện có (đặc biệt là vị trí có thể đến trung tâm Gangnam trong vòng 1 giờ).
Việc do dự chờ đợi triển vọng mở rộng tuyến đường trong 5 năm +@ (trong phần nâng cao, tôi đã giải thích về phần giá cả tăng do tăng giá thuê nhà sau khi tuyến đường hoàn thành) sẽ khiến khoảng cách với các khu vực cao cấp ngày càng tăng.
Vì tuyến đường vẫn chưa được hoàn thành, nên tôi khuyên bạn nên đầu tư ngắn hạn vào những nơi có nền tảng nhu cầu thực ổn định và hạ tầng hiện có đầy đủ, sau đó thoái vốn.
Câu 10. Tại sao bạn lại so sánh khu vực A với khu vực B? Thật là nực cười.
→ Giá cả tương đương nhau thì tại sao lại không thể so sánh?
Giá giao dịch thực tế là con số mà người mua đã đưa ra sau khi cân nhắc kỹ lưỡng và so sánh nhiều khu vực khác nhau, đồng thời đầu tư toàn bộ tài sản và vay thêm tiền. Họ đã xem xét tất cả các yếu tố, bao gồm triển vọng phát triển, yếu tố bất lợi, thứ hạng khu vực, để đưa ra quyết định cuối cùng về giá cả.
Trong tương lai, giá cả có thể sẽ thay đổi theo triển vọng phát triển và xu hướng thị trường, và thứ hạng khu vực cũng sẽ thay đổi. Tuy nhiên, hãy nhớ rằng giá hiện tại không chỉ phản ánh giá trị hiện tại mà còn phản ánh cả kỳ vọng về triển vọng phát triển trong tương lai.
Câu 11. Gia đình tôi có 4 người, nhưng mãi vẫn chưa trúng tuyển mua nhà. Liệu có nên mua nhà ở những dự án không có điều kiện ưu tiên (청무피사)?
→ Nếu điểm ưu tiên của bạn từ 69 điểm trở lên, thì bạn nên tiếp tục thử vận may với hình thức đăng ký mua nhà.
69 điểm là điểm số tối đa của gia đình 4 người. (Thời gian không sở hữu nhà 32 điểm + Thời gian tham gia 17 điểm + Người phụ thuộc 20 điểm)
Tuy nhiên, 69 điểm không đồng nghĩa với việc bạn chắc chắn sẽ trúng tuyển. Đây chỉ là điểm số tối thiểu để có cơ hội.
Dự án The Achi Bangbae được mở bán gần đây có số lượng căn hộ bán thương mại nhiều và không phải là dự án 'vé số' như các dự án khác nên khả năng trúng tuyển cao hơn. Tuy nhiên, điểm số tối thiểu để trúng tuyển là 69 điểm, điều này chứng tỏ rằng các gia đình 3 người không thể trúng tuyển.
Các gia đình 3 người (có điểm ưu tiên dưới 69) nên mua nhà ở những dự án không có điều kiện ưu tiên.
Trên đây là toàn bộ nội dung.