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- #學區
durumis AI 总结的文章
- 投資時,皇族棟/樓層與非皇族棟/樓層的價格差異會維持,但高級區域與低級區域的價格差異預計會進一步擴大,因此選擇高級區域較為有利。
- 根據自己的投資金額,仔細比較多個社區的房源,積極協商急售房源,尋找隱藏的價格,這一點非常重要。
- 學區需求不像以前那麼大,因此需要考慮步行上班的投資,並採用高級區域插旗的策略,以應對兩極化現象。
AI 翻译的文章。
durumis AI 总结的文章
Q1. 頂樓戶別 (로얄층),樓層 vs 非頂樓物件的價格差異很大。投資時是否不考慮這點?
→ RR不錯。從投資角度來看,也是一個好的選擇。在市場下跌時,也會先被賣掉,所以變現能力也很好,不需要急售降價;但是,RR和較差物件的價格差異,將持續保持一定的比例(%)。
高級住宅區和較低級住宅區的價格差異,會持續擴大比例(%)。如果碰巧遇到高級住宅區的較差物件 vs 較低級住宅區的RR → 需要做出選擇時,您應該選擇高級住宅區的較差物件。(即使是1樓也很好。優先選擇高級住宅區)
Q2. 我的預算可以考慮A社區、B社區、C社區、D社區,哪個社區最好呢?
→ A社區看起來最好。但是,如果您想撿便宜貨,不要只專注於一個社區。
以A社區的市價購買,不如購買B、C、D社區的急售物件划算。
相同價位同等級的社區,把所有物件都看一遍。尤其是急售物件,列出清單。
沒有急售物件嗎?您可以自己創造急售物件。對感興趣的物件積極議價。(存在著隱藏的價格。)
Q3. 要聯繫幾家房仲公司 (不動產/公證代書) 比較好呢?(+房仲管理訣竅?)
→ 如果你把感興趣的社區縮小到A、B、C、D四個社區,那麼,每個社區只聯繫1個主要的房仲公司就可以了 (基本)。
不過,還是建議您聯繫每個社區的幾家房仲公司 (建議)。
投資幾十億韓元,卻覺得拿起電話很麻煩、很害怕。但是,只要打個電話,您就能知道。
在Naver房地產網站上,將感興趣的物件上傳到房仲公司,然後撥打電話。
透過電話初步了解,這位房仲是否有能力、物件網絡是否完善,以及是否會持續關注我 (第一次電話驗證)。
反正都要去社區看房,就順便拜訪一下經過第一次電話驗證的房仲公司。不需要帶飲料……(第二次面對面)。
如果有急售物件,他們會第一時間通知您。如果您要求議價,他們也會積極協助您。
*第二次面對面不是必須的。我也跟很多只經過第一次電話驗證的房仲公司簽約過。
結論:每個社區的主要房仲公司1名 + 輔助房仲公司n名。
Q4. 關於最高級住宅區,不是說要住滿10年才能獲得80%的長期持有優惠 (장특공) 嗎?
總之,總有一天要賣掉的。
因為投資金額太大,沒有能力補足押金,所以自住似乎永遠不可能。
是否應該降低價格預期,購買日後可以自住的物件?
→ 不需要一定要把最終目標設為現金結算。
一戶住宅的配額 (슬롯) 不會一直空著。
就我個人而言,我是在8年後入住 + 10年居住 = 18年的長期計畫下,購買了瑞草洞的公寓。
(如果資金計畫出現問題,不是8年後,而是永遠無法入住也沒關係。)
12億韓元以上的區間,需要做好如此漫長的持有心理準備,因此必須盡可能地搬到高級住宅區,積極防範兩極化+通貨膨脹。
18年是一個非常漫長的時間。我的購買價格將被租金反轉。就像現代汽車集團持有三星洞GBC土地,反而能很好地確保現金流動性 (低利率抵押) 的案例一樣。
如果中途需要現金,而因為繳交巨額的財產轉讓稅而出售,則沒有投資意義。即使不賣,也能確保現金流動性。
即使沒有能力永遠自住,盡可能地插旗高級住宅區,也是對抗兩極化的投資。
Q5. 是借貸自住呢?還是投資套利 (갭투자) 呢?
→ 取決於個人情況。
一般來說,由於DSR管制,很難獲得高達房屋成交價50%的貸款。(建議投資套利的理由)
但是,新生兒特例貸款(9億韓元以下的住宅)等不受DSR管制。
如果能獲得超過房屋成交價50%的貸款,則沒有必要投資套利。(+房屋成交價較低,即使受到DSR管制,也能獲得超過成交價50%的貸款的案例)
Q6. 高級住宅區25坪 vs 較低級住宅區34坪,我感到很猶豫。
→ 建議您選擇高級住宅區25坪。
通常,同等級的25坪和34坪會維持一定的比例(%)。
但是,高級住宅區和較低級住宅區的差距(%)正在持續擴大。
與Q1中建議您選擇高級住宅區1樓而不是較低級住宅區RR的理由相同。
Q7. 學區 vs 職住合一 (車站附近) 我感到很猶豫。
→ 請選擇職住合一 (車站附近)。
學區很好。我也會讓我的孩子在學區長大。
但是
總之,投資就是供需關係。線性地思考。學區的需求今後也會持續存在,但不會像90年代那樣。學區的需求不會比以前增加,而職住合一的需求則持續增加。
Q8. 既然如此,不如進入都更社區 (재건축단지),進行房地產投資 (몸테크) 如何呢?
→ 應該趕緊趕緊換到高級住宅區,不要停留在都更利多上。
1. 推進委員會 - 組合設立 - 事業計畫審查 - 許可:漫長的階段很難熬。
2. 投機過熱地區(江南3區+龍山):如果組合成立,則無法轉讓組合成員資格,變現能力下降。
3. 因此,退出策略並不理想...
4. 追加分擔金問題
根據我的經驗,組合成員都很辛苦,但最後卻被一般分售的買家撿便宜,所以我不太推薦都更物件。
*如果是在最高級住宅區的都更社區,因為本來就需要長期持有,所以是可以的。
Q9. A地區有地鐵利多,但您卻不推薦。有什麼理由嗎?
→ 目前基礎設施不足 + 等到利多反映,從投資角度來看,效率不高。
例如,華西站的新盆唐線延伸,是一個非常重大的利多。雖然到江南站需要40多分鐘,但可以無需轉乘地前往江南대로路線,這是一個很好的基礎設施。
但是,5億韓元的區間,需要考慮到持有2年後短期退出。重要的是現在就能享受到的基礎設施(尤其是現在就能在1小時內抵達江南地區的區位),而不是未來的利多。
因為等待5年+@的利多開通(在深入課程中,我會說明只有開通後,租金才會上漲,才會帶動價格上漲的部分),而錯失了高級住宅區與其之間的差距擴大。
因為開通時間還很遙遠,所以建議您在基礎設施完善,實質需求穩固的地方進行短期投資,並退出。
Q10. 為什麼要將A地區與B地區相比?真是令人費解。
→ 價格相同,為什麼不能比較...
買方比較了許多地區,經過深思熟慮後,將全部財產+貸款投入,這個數字就是實際成交價。利多、利空、地區排名,都經過比較後,才做出的最終決定。
未來,每個地區的利多和趨勢變化可能會導致價格差異,並形成排名;但是,請記住,目前的價格不僅反映了當前價值,也反映了對未來利多的預期。
Q11. 我們家有4口人,但抽籤卻一直沒中,真是令人沮喪。購買預售屋 (청무피사) 是答案嗎?
→ 如果您的加分點數 (가점) 在69分以上,繼續嘗試抽籤會比較好。
69分是4口之家可以獲得的最高分數。(無住宅期間32分+加入期間17分 + 扶養家人20分)
69分並不代表中籤機率很高。這是中籤的最低分數。
最近開賣的The H Banghwa,一般分售的數量很多,而且相對來說,中籤的機率較高(較少像樂透一樣的抽籤),但是,最低分數是69分,證明了3口之家無法中籤。
3口之家(加分點數69分以下),購買預售屋是答案。
以上。