[公寓] 常見問題 Q&A 11個

Q1. 頂樓戶別 (로얄층),樓層 vs 非頂樓物件的價格差異很大。投資時是否不考慮這點？

→ RR不錯。從投資角度來看，也是一個好的選擇。在市場下跌時，也會先被賣掉，所以變現能力也很好，不需要急售降價；但是，RR和較差物件的價格差異，將持續保持一定的比例(%)。

高級住宅區和較低級住宅區的價格差異，會持續擴大比例(%)。如果碰巧遇到高級住宅區的較差物件 vs 較低級住宅區的RR → 需要做出選擇時，您應該選擇高級住宅區的較差物件。(即使是1樓也很好。優先選擇高級住宅區)

Q2. 我的預算可以考慮A社區、B社區、C社區、D社區，哪個社區最好呢？

→ A社區看起來最好。但是，如果您想撿便宜貨，不要只專注於一個社區。

以A社區的市價購買，不如購買B、C、D社區的急售物件划算。

相同價位同等級的社區，把所有物件都看一遍。尤其是急售物件，列出清單。

沒有急售物件嗎？您可以自己創造急售物件。對感興趣的物件積極議價。(存在著隱藏的價格。)

Q3. 要聯繫幾家房仲公司 (不動產／公證代書) 比較好呢？(+房仲管理訣竅？)

→ 如果你把感興趣的社區縮小到A、B、C、D四個社區，那麼，每個社區只聯繫1個主要的房仲公司就可以了 (基本)。

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不過，還是建議您聯繫每個社區的幾家房仲公司 (建議)。

投資幾十億韓元，卻覺得拿起電話很麻煩、很害怕。但是，只要打個電話，您就能知道。

在Naver房地產網站上，將感興趣的物件上傳到房仲公司，然後撥打電話。

透過電話初步了解，這位房仲是否有能力、物件網絡是否完善，以及是否會持續關注我 (第一次電話驗證)。

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反正都要去社區看房，就順便拜訪一下經過第一次電話驗證的房仲公司。不需要帶飲料……(第二次面對面)。

如果有急售物件，他們會第一時間通知您。如果您要求議價，他們也會積極協助您。

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*第二次面對面不是必須的。我也跟很多只經過第一次電話驗證的房仲公司簽約過。

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結論：每個社區的主要房仲公司1名 + 輔助房仲公司n名。

Q4. 關於最高級住宅區，不是說要住滿10年才能獲得80%的長期持有優惠 (장특공) 嗎？

總之，總有一天要賣掉的。

因為投資金額太大，沒有能力補足押金，所以自住似乎永遠不可能。

是否應該降低價格預期，購買日後可以自住的物件？

→ 不需要一定要把最終目標設為現金結算。

一戶住宅的配額 (슬롯) 不會一直空著。

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就我個人而言，我是在8年後入住 + 10年居住 = 18年的長期計畫下，購買了瑞草洞的公寓。

(如果資金計畫出現問題，不是8年後，而是永遠無法入住也沒關係。)

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12億韓元以上的區間，需要做好如此漫長的持有心理準備，因此必須盡可能地搬到高級住宅區，積極防範兩極化+通貨膨脹。

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18年是一個非常漫長的時間。我的購買價格將被租金反轉。就像現代汽車集團持有三星洞GBC土地，反而能很好地確保現金流動性 (低利率抵押) 的案例一樣。

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如果中途需要現金，而因為繳交巨額的財產轉讓稅而出售，則沒有投資意義。即使不賣，也能確保現金流動性。

即使沒有能力永遠自住，盡可能地插旗高級住宅區，也是對抗兩極化的投資。

Q5. 是借貸自住呢？還是投資套利 (갭투자) 呢？

→ 取決於個人情況。

一般來說，由於DSR管制，很難獲得高達房屋成交價50%的貸款。(建議投資套利的理由)

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但是，新生兒特例貸款(9億韓元以下的住宅)等不受DSR管制。

如果能獲得超過房屋成交價50%的貸款，則沒有必要投資套利。(+房屋成交價較低，即使受到DSR管制，也能獲得超過成交價50%的貸款的案例)

Q6. 高級住宅區25坪 vs 較低級住宅區34坪，我感到很猶豫。

→ 建議您選擇高級住宅區25坪。

通常，同等級的25坪和34坪會維持一定的比例(%)。

但是，高級住宅區和較低級住宅區的差距(%)正在持續擴大。

​與Q1中建議您選擇高級住宅區1樓而不是較低級住宅區RR的理由相同。

Q7. 學區 vs 職住合一 (車站附近) 我感到很猶豫。

→ 請選擇職住合一 (車站附近)。

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學區很好。我也會讓我的孩子在學區長大。

但是

• 學齡人口正在減少
• 地方醫學院的招生名額正在增加(地區人才選拔)
• 企業因人手不足，降低了學歷主義的門檻
• 首爾的大學招生名額沒有大幅減少的打算
• 也不是只能在現場課程 (현강) 中才能聽到頂尖講師 (1타강사) 的課程的時代了
• 雙薪家庭 (DINK족) 也在增加(+不婚主義者)

總之，投資就是供需關係。線性地思考。學區的需求今後也會持續存在，但不會像90年代那樣。學區的需求不會比以前增加，而職住合一的需求則持續增加。

Q8. 既然如此，不如進入都更社區 (재건축단지)，進行房地產投資 (몸테크) 如何呢？

→ 應該趕緊趕緊換到高級住宅區，不要停留在都更利多上。

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1. 推進委員會 - 組合設立 - 事業計畫審查 - 許可：漫長的階段很難熬。

2. 投機過熱地區(江南3區+龍山)：如果組合成立，則無法轉讓組合成員資格，變現能力下降。

3. 因此，退出策略並不理想...

4. 追加分擔金問題

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根據我的經驗，組合成員都很辛苦，但最後卻被一般分售的買家撿便宜，所以我不太推薦都更物件。​

*如果是在最高級住宅區的都更社區，因為本來就需要長期持有，所以是可以的。

Q9. A地區有地鐵利多，但您卻不推薦。有什麼理由嗎？

→ 目前基礎設施不足 + 等到利多反映，從投資角度來看，效率不高。

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例如，華西站的新盆唐線延伸，是一個非常重大的利多。雖然到江南站需要40多分鐘，但可以無需轉乘地前往江南대로路線，這是一個很好的基礎設施。

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但是，5億韓元的區間，需要考慮到持有2年後短期退出。重要的是現在就能享受到的基礎設施(尤其是現在就能在1小時內抵達江南地區的區位)，而不是未來的利多。

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因為等待5年+@的利多開通(在深入課程中，我會說明只有開通後，租金才會上漲，才會帶動價格上漲的部分)，而錯失了高級住宅區與其之間的差距擴大。

​因為開通時間還很遙遠，所以建議您在基礎設施完善，實質需求穩固的地方進行短期投資，並退出。

Q10. 為什麼要將A地區與B地區相比？真是令人費解。

→ 價格相同，為什麼不能比較...

買方比較了許多地區，經過深思熟慮後，將全部財產+貸款投入，這個數字就是實際成交價。利多、利空、地區排名，都經過比較後，才做出的最終決定。​

未來，每個地區的利多和趨勢變化可能會導致價格差異，並形成排名；但是，請記住，目前的價格不僅反映了當前價值，也反映了對未來利多的預期。

Q11. 我們家有4口人，但抽籤卻一直沒中，真是令人沮喪。購買預售屋 (청무피사) 是答案嗎？

→ 如果您的加分點數 (가점) 在69分以上，繼續嘗試抽籤會比較好。

69分是4口之家可以獲得的最高分數。(無住宅期間32分+加入期間17分 + 扶養家人20分)

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69分並不代表中籤機率很高。這是中籤的最低分數。

​最近開賣的The H Banghwa，一般分售的數量很多，而且相對來說，中籤的機率較高(較少像樂透一樣的抽籤)，但是，最低分數是69分，證明了3口之家無法中籤。

​3口之家(加分點數69分以下)，購買預售屋是答案。

以上。